2011年9月9日 星期五計計數！多謝見習平衡者意見！要知由1971年至今，是樓房或是黃金可抗通賬？不是說了算，最緊要計計數。就以以下美孚新村居民的回顧為例：http://www.welovehkasso.com/welovehkhist/thesis/2009/2009-2-4.pdf作者於1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位，直至今天，以最近美孚新村每呎$5500計，即是600x5500，單位經過40年後，約值$3300000元。又看看同時期投資黃金如何？1971年的金價約每安士38美元，當年港元對美元匯價是1對5.6，即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以上周五恆生銀行金價計，每安士實金是$15180，即是經過40年，469安士x15180，變成$7119420港元，黃金大勝一倍。那種資產升值較多，清楚可見！當然這不能一概而論，因為買樓後可出租，有租金收入，40年的租金亦應相當可觀。不過同時亦有維修、差響等支出，要詳細計算非常困難，而且房屋的升值能力很視乎地點位置，舉一個例子並不恰當。不過，從以上美孚新村為例，最多只可以說，黃金與房屋同時可抗通賬，亦未致於能得出一個結論，房屋比黃金更能抗通賬！
Joe 你 2011年既文章，你6年前已經同我討論樓同金。
對呀！那是以2011年金價升至高位時計算，我只是在陳述當時的「客觀事實」，以當時的價位計算，黄金的確跑嬴物業。當年的回覆清楚不過，我第二句便說「要知由1971年至今」，「今」就是時當日的意思。但是，我並沒有對將來作出任何預測！只得出一個結論是……「未致於能得出一個結論，房屋比黄金更能抗通脹」。那今日是大通脹來臨嗎？以下2013年寫的文章清楚不過：http://gogoldjoe.blogspot.hk/2013/12/blog-post_21.html文中提到「當然我們要有心理迎接高通脹，但同時亦要有準備，美元的高通脹不會在我們有生之年出現，眼前可能是一個長時期的通縮。」我在多篇文章亦有說，當今仍然處於通縮，通脹未成氣候。有需要可一一列出。那我於2011年得出一個結論「未致於能得出一個結論，房屋比黄金更能抗通脹」有何問題。你買了金而沒有高回報，原因在於你以為即將會有通脹，再根據我當時這篇分析，認為物業在通脹下未必能跑嬴黄金，那是你對未來是通脹或通縮妄下判斷之故。為甚麼會妄下判斷呢，因為心急，思考過於簡單，想走捷徑一步登天，看了這篇分析後，就不看其他了，或隨隨便便看一看其他就算。不知我說得有沒有錯？對物業的預測，我從不妄下判斷，因為太多人為因素干擾。我得出一個結論是物業未必比黄金更能抗通脹，你就妄下判斷認為未來物業可能不及黄金升得多，因為你早已認為未來必是高通脹，立場先設，然後問我意見，通脹下，甚麼資產會跑出。然後這幾年通脹都很低，沒有高通脹，你就跑來賴我錯點迷津，公平否？
在2011年一個留言中「見習平衡者」這樣說……所以結論，「1971年香港人的生活水平比2011年要高！」真正結論：真正抗通脹的不是黃金，而是房地產。(見習平衡者)---------------------------------------------果然，我說得一點也沒有錯，你認為當下就是通脹，所以再往上推，證明通脹之下，物業會跑嬴黄金。其實，當今屬於一個低通脹至接近通縮的時期，這種時期，黄金的表現一般不會太好(以前也有文章說過這情況)，高通脹及高通縮時期才是黄金表現最好的時期。我也不知這種時期會維持多久，只知這種時期一旦結束，進入高通脹或高通縮，將會很大鑊。你當然可以在這時期繼續取笑金甲投資沒有眼光，但我已說得很清楚，我們不是追求最高回報，況且以小弟本人情況，已擁有三個已供斷的物業，小弟的策略是不會將自己處於任何高風險下，上了岸，何必還要去投資市場玩浪？明不明白！金甲都是比較有經濟基礎的！像Lisa姐，也有不少物業在手。餘錢用來投資，最重要安全輕鬆。所以我們很少會用很多錢去追逐高回報。你喜歡的當然可以繼續買物業，祝君好運，但願一直處於此種低通時代。只是追求高回報也不過為了住好一點，食好一點，我就不信你想像巴菲特那樣，將賺到的通通捐出去。我們的目標已達，可以住得不錯，吃得不錯，當然是追求安全！
其實物業上升，小弟也有受惠。但物業只是位我資產一部份，我不將所有雞蛋放在同一籃子，而走去買黄金，其實有甚麼好比較？金甲一般經濟基礎都不錯，可同時買很多東西，其實沒有甚麼問題，也沒有甚麼好比較！遲些有餘錢，我也可能買中國國家債券。
PS：相同留言，不必留言三次！其他兩次因為重復，已刪除！
你自己買三層物業，唱好黃金叫人買金？！
YES因為我與家人分開三個單位住，全為自住，不含投資成份！
祖母、爸媽住一單位兒女+工人+姐妹住一單位小弟與內子又住一單位各有照應又可以各有空間。
我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。
世上無 sure win, 也無不勞而獲, 唔經分析亂投資後果自負, 到時輸錢唔好怨任何人 !
我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。-------------------------------------我以前有提過，總資產不計及物業，因為不是三個單位都有我的名，有些是聯名。所以很難計算。
好多人唔喺咁清晰,如果唔喺就唔會咁多誤會。
所以記得要經常追看小弟文章我也不可能逐個問：你有沒有看我所有留言及文章
算啦!仲喺多啲講吓邊度買金好了。
而家再計計數！就用返你用1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位，直至今天，以最近美孚新村每呎$12000計，即是600x12000，單位經過40年後，約值$7200000元。又1971年的金價約每安士38美元，當年港元對美元匯價是1對5.6，即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以中國銀行金價計，每安士實金是$9888，即是經過40年，469安士x9888，變成$4637472港元，未計46年租金收入，樓價已大勝冇息收的黃金。
但咁都唔代表我要買樓。1971年有經濟能力買美孚，當你30歲，46年已經76歲。仲有有幾多精力去享受獲利帶來既財富。好多野都做唔到。1971年買金，醒目既一早喺1980年放，獲利23倍。小弟大約於2004年開始買金，至今約13年，不打算持有46年那麼長，最多比多十年八載就會放金享受人生，而買樓卻要等足46年先至有你講既收益，所等時間實在太長，到時小弟應該不在人世，升幾多對我都沒有意義。
係你自己用1971年樓價同金價同2011年比較，我用返你既比較，你又話40幾年太長，咩都你自己講哂啦！係咪呀！咁用近10年2007到2017計好唔好？
唔好！原因，因為買樓的供款年期很少十年多數25年，未供完，尚欠人錢，就當成自已資產計算。咁不如我又用以高槓桿期金計算，好唔好。你的物業有槓桿，我的實金就不准用槓桿，如此比較，不公平！要比就大家都不用槓桿！
就算不用期金也可以將實金抵押給銀行再借錢咁又得唔得？
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2011年9月9日 星期五
計計數！
多謝見習平衡者意見！要知由1971年至今，是樓房或是黃金可抗通賬？不是說了算，最緊要計計數。就以以下美孚新村居民的回顧為例：
http://www.welovehkasso.com/welovehkhist/thesis/2009/2009-2-4.pdf
作者於1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位，直至今天，以最近美孚新村每呎$5500計，即是600x5500，單位經過40年後，約值$3300000元。
又看看同時期投資黃金如何？1971年的金價約每安士38美元，當年港元對美元匯價是1對5.6，即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以上周五恆生銀行金價計，每安士實金是$15180，即是經過40年，469安士x15180，變成$7119420港元，黃金大勝一倍。
那種資產升值較多，清楚可見！當然這不能一概而論，因為買樓後可出租，有租金收入，40年的租金亦應相當可觀。不過同時亦有維修、差響等支出，要詳細計算非常困難，而且房屋的升值能力很視乎地點位置，舉一個例子並不恰當。不過，從以上美孚新村為例，最多只可以說，黃金與房屋同時可抗通賬，亦未致於能得出一個結論，房屋比黃金更能抗通賬！
Joe 你 2011年既文章，你6年前已經同我討論樓同金。
對呀！那是以2011年金價升至高位時計算，我只是在陳述當時的「客觀事實」，以當時的價位計算，黄金的確跑嬴物業。當年的回覆清楚不過，我第二句便說「要知由1971年至今」，「今」就是時當日的意思。
但是，我並沒有對將來作出任何預測！
只得出一個結論是……「未致於能得出一個結論，房屋比黄金更能抗通脹」。那今日是大通脹來臨嗎？以下2013年寫的文章清楚不過：
http://gogoldjoe.blogspot.hk/2013/12/blog-post_21.html
文中提到「當然我們要有心理迎接高通脹，但同時亦要有準備，美元的高通脹不會在我們有生之年出現，眼前可能是一個長時期的通縮。」
我在多篇文章亦有說，當今仍然處於通縮，通脹未成氣候。有需要可一一列出。那我於2011年得出一個結論「未致於能得出一個結論，房屋比黄金更能抗通脹」有何問題。
你買了金而沒有高回報，原因在於你以為即將會有通脹，再根據我當時這篇分析，認為物業在通脹下未必能跑嬴黄金，那是你對未來是通脹或通縮妄下判斷之故。為甚麼會妄下判斷呢，因為心急，思考過於簡單，想走捷徑一步登天，看了這篇分析後，就不看其他了，或隨隨便便看一看其他就算。不知我說得有沒有錯？
對物業的預測，我從不妄下判斷，因為太多人為因素干擾。我得出一個結論是物業未必比黄金更能抗通脹，你就妄下判斷認為未來物業可能不及黄金升得多，因為你早已認為未來必是高通脹，立場先設，然後問我意見，通脹下，甚麼資產會跑出。然後這幾年通脹都很低，沒有高通脹，你就跑來賴我錯點迷津，公平否？
在2011年一個留言中「見習平衡者」這樣說……
所以結論，「1971年香港人的生活水平比2011年要高！」
真正結論：真正抗通脹的不是黃金，而是房地產。(見習平衡者)
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果然，我說得一點也沒有錯，你認為當下就是通脹，所以再往上推，證明通脹之下，物業會跑嬴黄金。其實，當今屬於一個低通脹至接近通縮的時期，這種時期，黄金的表現一般不會太好(以前也有文章說過這情況)，高通脹及高通縮時期才是黄金表現最好的時期。我也不知這種時期會維持多久，只知這種時期一旦結束，進入高通脹或高通縮，將會很大鑊。你當然可以在這時期繼續取笑金甲投資沒有眼光，但我已說得很清楚，我們不是追求最高回報，況且以小弟本人情況，已擁有三個已供斷的物業，小弟的策略是不會將自己處於任何高風險下，上了岸，何必還要去投資市場玩浪？明不明白！
金甲都是比較有經濟基礎的！像Lisa姐，也有不少物業在手。餘錢用來投資，最重要安全輕鬆。所以我們很少會用很多錢去追逐高回報。你喜歡的當然可以繼續買物業，祝君好運，但願一直處於此種低通時代。只是追求高回報也不過為了住好一點，食好一點，我就不信你想像巴菲特那樣，將賺到的通通捐出去。我們的目標已達，可以住得不錯，吃得不錯，當然是追求安全！
其實物業上升，小弟也有受惠。但物業只是位我資產一部份，我不將所有雞蛋放在同一籃子，而走去買黄金，其實有甚麼好比較？金甲一般經濟基礎都不錯，可同時買很多東西，其實沒有甚麼問題，也沒有甚麼好比較！遲些有餘錢，我也可能買中國國家債券。
PS：相同留言，不必留言三次！其他兩次因為重復，已刪除！
你自己買三層物業，唱好黃金叫人買金？！
YES
因為我與家人分開三個單位住，全為自住，不含投資成份！
祖母、爸媽住一單位
兒女+工人+姐妹住一單位
小弟與內子又住一單位
各有照應又可以各有空間。
我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。
世上無 sure win, 也無不勞而獲, 唔經分析亂投資後果自負, 到時輸錢唔好怨任何人 !
我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。
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我以前有提過，總資產不計及物業，因為不是三個單位都有我的名，有些是聯名。所以很難計算。
好多人唔喺咁清晰,如果唔喺就唔會咁多誤會。
所以記得要經常追看小弟文章
我也不可能逐個問：你有沒有看我所有留言及文章
算啦!仲喺多啲講吓邊度買金好了。
而家再計計數！
就用返你用1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位，直至今天，以最近美孚新村每呎$12000計，即是600x12000，單位經過40年後，約值$7200000元。
又1971年的金價約每安士38美元，當年港元對美元匯價是1對5.6，即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以中國銀行金價計，每安士實金是$9888，即是經過40年，469安士x9888，變成$4637472港元，未計46年租金收入，樓價已大勝冇息收的黃金。
但咁都唔代表我要買樓。
1971年有經濟能力買美孚，當你30歲，46年已經76歲。仲有有幾多精力去享受獲利帶來既財富。好多野都做唔到。
1971年買金，醒目既一早喺1980年放，獲利23倍。小弟大約於2004年開始買金，至今約13年，不打算持有46年那麼長，最多比多十年八載就會放金享受人生，而買樓卻要等足46年先至有你講既收益，所等時間實在太長，到時小弟應該不在人世，升幾多對我都沒有意義。
係你自己用1971年樓價同金價同2011年比較，我用返你既比較，你又話40幾年太長，咩都你自己講哂啦！係咪呀！咁用近10年2007到2017計好唔好？
唔好！
原因，因為買樓的供款年期很少十年
多數25年，未供完，尚欠人錢，就當成自已資產計算。
咁不如我又用以高槓桿期金計算，好唔好。
你的物業有槓桿，我的實金就不准用槓桿，如此比較，不公平！
要比就大家都不用槓桿！
就算不用期金
也可以將實金抵押給銀行再借錢
咁又得唔得？
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