不買樓就等於沽空的“妙論”

早前發表的“金太貴﹖不如說樓太貴吧 ”引起一位朋友的反駁(2011年9月16日下午12:25)。他引述了以下的這段“妙論”﹕【明報專訊】陸東: “在香港生活、工作，就是認同香港的前景，如此若有能力而不擁有自住物業，其實是「沽空」行為，非常危險！”

陸東認為如果現時不買樓就等於拋空樓市，意味著小弟的立場極為危險。就讓我們嘗試發掘出這個“妙論”的理據吧。

首先要知道什麼是“沽空”。這其實是一種高槓桿的投機手法。投機者看淡某個市，覺得未來的價格會跌，因此希望以小博大，利用借來的錢（margin）的形式來首先沽售還未擁有的貨。如果他是眼光獨到的話，就得以小本獲取大利。當然，如果他看錯了市，那就遭殃了。如果價格不跌反升，他就被迫要斬倉賠錢。如果他還不認輸要繼續持倉，那就要補倉，不斷的增加 margin，直到個市扭轉，或至到他的資金竭盡為止。

在現行高企的樓市，不買樓，不入市，不“上車”，是否可以比喻沽空呢﹖如果錯誤看淡了樓市，是否日後就要被迫以任何價錢都要買呢﹖如果不買又是否等於沒有棲身之所呢﹖如果樓價真的不斷狂升，是否租金亦一定會跟隨，使沒有樓的人租不起樓呢﹖

首先細看樓價不斷上升的這個假設吧。樓市的週期性升跌是反映銀行信貸的鬆緊情況，和政府的貨幣政策鬆緊情況。簡單說，樓市若要升就必需要銀行和政府的政策配合，大量放寬銀根。現時全球就是處於這個狀況，樓價之高企就是過去幾十年信貸膨脹的後果。

今天全球的經濟危機，以至政治危機，又是什麼導致的呢﹖不是債務氾濫嗎﹖不是國家所欠的債已達到不能償還的境界嗎﹖不是全球銀行的壞帳促使政府要注資來吸納嗎﹖美國今天房屋市場的不振不是過往太寬鬆的銀行貸款，導致“次按”的問題出現嗎﹖今天Obama政府什麼措施都不能使樓市復甦就是這個理由。

樓市不可能一枝獨秀的。樓市和股市都是反映國家和全球經濟的狀況的。美國和歐洲經濟疲弱，亦會使靠出口的中國經濟受影響。雖然中國短期可以靠基建投資來減輕來自歐美的影響，但不能長久下去。香港雖然口口聲聲強調可以背靠祖國，但祖國的資金要來的已經來了。今天高企的樓價亦已經反映了這個事實。從或然率 (Law of Probability) 的角度看，今天香港的樓價繼續升還是會向下走，那個方向更有可能發生呢﹖

樓價和股市都只能配合整體經濟狀況。若要今天香港的樓價再上升的話，就要本地經濟再極速起飛才可以。有些樂觀人士會指出，國內同胞“大把水”，香港再起多幾十萬個單位都會被搶購一空。但事實不是如此。今天國內的銀行也開始收緊借貸，國內同胞的水源就要受到節制。

租金亦都只能反映整體經濟狀況。樓價之所以能高企全因政府和銀行“放水”來托著。但祖金就沒有這個優惠，上升空間只能憑打工仔的薪酬而定。若果今後他們的加薪幅度像七八十年代的大和快，租金才可以升。租不起貴樓的，只好祖教便宜的，或索性回家跟父母住，或搬到深圳廣州去，或租住舊樓的分割房間，或輪候公屋，等等。總言之，租金不能長期脫離現實。

現時樓價高企，很大部份原因是有人買樓作投資或投機之用。這些業主亦要顧慮到資金的回報。短暫丟空作名牌手袋皮鞋嬰兒奶粉貨倉之用還可以。但長期用來養蟑螂就太不化算了。不要忘記，空置的樓也要繳交管理費，還需要維修。樓價長期高企，脫離一般人的購買力，亦會引來民怨，向政府施加壓力，逼使政府盡快要建居屋。這樣也對樓價有負面的影響。

就算樓價不斷上升，亦不等於不買樓，個人的儲蓄就不能保值。當然，把儲蓄放入銀行就一定會“榨都無得剩”，而買基金股票人壽保險，亦只不過是幫助人家發財。但是，堅決不買樓的人一般都懂得買實金來保值。而金價長遠來計絕不比樓和股遜色。要知道，不論金，樓或股票，都只不過是用來保值的工具，不是用來發財的捷徑。而最能保值的也就是黃金，因為樓和股都容易受到政府和財團的操縱。樓和股都依賴他人的誠信，唯獨黃金不是 (Gold is nobody’s liability) 。

股票可以多發，銀紙如是。樓也可以多建，例如政府起居屋。樓價亦受很多不受自己控制的外來因素影響。美孚新村就是個好例子。原本好好的環境就晴天霹靂被發展商把環境破壞，使該些單位的價值急跌。政府還可以在附近建骨灰場，建堆填區，等等。對面的樓亦有機會從建，起得更高，遮擋了你的“遠景”。日久了﹐區內或大廈內的居民質數又有可能下降﹐這樣亦使樓的價值下跌。如果閣下不幸買了這些樓就血本無歸了﹗如果是租住的話，可以隨時話般就般，自由自在得多﹗

總的來說，(1) 選擇不買樓，而用儲蓄定期的購買實金，絕對不用擔心沒有棲身之所。(2) 還未有足夠積蓄的年輕人，亦不應該強行借錢來買樓，免得背上一身債。“後生仔” 應該能屈能伸，跟父母居住多幾年，慢慢積蓄，定期購買黃金。現時銀行的簿仔金容許以一錢為單位購入，積累了夠一兩就可以取出來到利倡換粒實金。(3) 至於沒有積蓄的貧窮一族，怎樣都買不到樓的，唯有輪候公屋。他們也不用愁，因為如果是永久居民，輪候時間不會太長。一旦入住了公屋就可以終身受惠，更窮的話政府還慷慨免你租金，可以白住一世。(4) 有小量積蓄的，退了休，又想住得舒服一些，可以搬到廣州去。現時很多香港小市民也已經這樣做。陸東的“妙論” 似乎不能成立。

Fateandthefuture

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