報喜不報憂 明月照尖東

商舖豪宅VS黃金，作為長期投資，那一樣收益較佳？有人力舉何鴻榮買屋，或者天價商舖成交，力證商舖豪宅較具升值潛力。其實，我覺得這種爭論永遠沒有結果，正如我在留言中講，投資物業很講究眼光，投資物業者有人成功跑贏黃金，亦有人跑輸給黃金，不能一概而言。

可能反對者會說，傳媒時常有報導天價成交，那些業主持貨數十年，收益大勝黃金！普遍香港人有這種觀點不足為怪，因為香港傳媒有特定的服務對象，很多時對地產交易報喜不報憂，天價成交就有機會上報，蝕讓則大部份收起不報。最經典的例子就是尖東，一個我們都很熟悉的地方，如果大家有機會去那裡的舊商場走一趟，會發現十室九空，且不是近年的事，有些舖位已空置二十年以上。

大部份七十後、六十後對這個地方都有印象，當年曾經是政府大力發展的新購物區，八十年代紅極一時，是最時髦最潮的代名詞， 連電影都以這個地區取材，大家還記得穿高腰牛仔褲去華懋戲院看戲的日子嗎？今天華懋戲院已變成大陸遊客看表演場地。尖東大部份商場落成於1980年頭，好時中心、帝國中心、尖沙咀中心......當時舖位售價昂貴，但踏入九十年代就開始走下波，相繼有投資者損手離場，亦有人看準這區未來接手物業，如李嘉誠就於1992年以18.5億買入新文華中心，再又分拆出售。

差不多二十年了，當年接手者又如何？答案是大部人的收益跟銅鑼灣、旺角比，差天共地，有的甚至要損手離場，最新一個成交是新文華中心B座515室，面積1,054方呎，以822萬元成交，原業主為警察儲蓄互助社，於1994年12月購入上址，當時成交價為875萬元，持貨至今約16年，轉售帳面蝕53萬元。

類似的蝕讓成交，在尖東有不少，但傳媒很少報導，一位在那區舊商場做物業管理的朋友說，能損手離場已算不錯了，很多舖位根本找不到買家承接，亦租不出，業主就由得它空置。

為何一個當年紅極一時，政府、財團大力吹谷的新購物區會變成這樣？明報周刊曾有一期詳細分析，原因是背後的規劃及設計理念出了問題。(小弟已不記得那一期？)

不要給一些表面的風光蒙蔽，投資豪宅或商舖一樣要講眼光，今天我們經常聽到銅鑼灣、尖沙咀、旺角有天價舖位成交，其實香港有很多區的舖位像尖東商舖一樣，連賣亦賣不出。但傳媒很少會報導，只要大家細心觀察就會發現許多，如荃景圍的荃灣中心、炮台山AIA中心後面的宏輝中心，大家常去的好旺角中心等等，幾十年來，物業都沒有太大升值，類似的例子還有千千萬萬。

所以，商舖及豪宅較黃金更具升值潛力的論點「並不能確立」，我們只可以說投資銅鑼灣商舖，或投資山頂豪宅比黃金更具升值潛力，而並非所有商舖及豪宅。而到了今天，以上兩種資產的價值已升了許多，對普通人來說，投資這兩種資產每每必涉及槓桿(借貸)，當中風險值得留意，購買實物黃金則很少涉及槓桿，普通人仍然付擔得起。

所以，回顧過去40年直至現在此刻，「買黃金能抗通賬」的論點仍然能夠成立，因為全世界的黃金只有一種，並沒有分別，投資不必考眼光，只要你選中黃金就可以。而「買舖位及豪宅能抗通脹」則不能成立，因為細心在主流傳媒以外找找，可以找到許多失敗的例子。以股票為例說明，看好黃金是「買市」，而投資商舖豪宅則是「買個股」，爭論有時是源自不清晰的介定！

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謝Lisa提點，小弟作出一點小補充：

投資黃金要獲利亦要講眼光，那就是買入的時機(Timing)，以1970年至2011年40年為例，中間有一半時間是大熊市。不過，買入物業同樣要講時機，例如1970代至1980代初，投資物業的收益就不太好，除此之外，投資物業還有許多因素考慮，例如位置、周遭規劃等等，所以小弟認為投資黃金較容易，只要選對時機，犯錯的機會相對較少。