我係對買樓投資收租和買金投資的熟優熟劣爭論.
最好買人仔, Cash is King !!
回匿名1. 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.2. 最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用. 3. 你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買舖?JL
買樓的資產類別是屬於最高那張倒三角形圖中，紅色一欄內的commercial real estate 和 residential real estate即是。
其實我只想帶出一個訊息，若想買樓抗通脹，且勝過黃金收益，一定要小心選擇，不是任何地區的物業皆能做到這種效果，就是這麼簡單。我之所以要花那麼多時間說明，是因為時下太多人選擇性報導地產投資收益。
再補充一點, 雖然哩度唔鼓勵買枇杷膏, 但枇杷膏可以幫助低收入的金銀甲起步, 每隔一段時間買0.1兩, 儲夠一兩就換成現金買實金. 由於枇杷膏買賣差價低, 咁做基本上係冇成本, 而由於枇杷膏持有量永遠唔超過一兩, 就算銀行真的倒閉, 損失仍然好有限. 由於可以咁做, 買金銀根本就唔會"摸頂", 因為模頂都可以在跌市後溝淡. 所以哩度的金銀甲, 升市開心, 跌市亦開心, 就係哩個道理.相反買樓買舖, 就完全冇哩種彈性. 就算可以唔使借錢就買, 只要係在錯的時間買, 就會損失慘重.JL
Gordon你不如講非洲d 物業.
你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買無人叫你買豪宅，有些藍籌屋苑，如嘉湖山莊，於海嘯後只需百多萬便有交易。一人買不起可以兩個人夾份買，以當前低息環境計算。每月只需月供5千多元。（就算真租不出去，月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不出吧）以最近成交價計算，兩年升值連租金已賺愈百二萬元。就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂投資吧最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用.所以買進房產信託基金（如領匯）也是不錯選擇。見習平衡者
JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入.
joe計以10萬港幣,唔使借錢買美孚新村同黃金回報.
Joe兄可否比較一下某些藍籌股（如HSBC)和黃金從6、70年代到而家的價格與收益？我地啲後生仔完全搵唔到資料：（見習平衡者
在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?
在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?成個blog(再加閣下的）再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金，是黃金牛三了嗎？
Lisa,係Gordon拿那張買樓的資產類別倒三角形圖講.
我一路係話以前買樓回報比黃金多好多,現在係買金銀.
個個都匿名好難攪清楚邊個打邊個，留個名的好Y，可以有個稱呼。
上面匿名唔係我.一路沒留名,michael
請留名，已經開始唔知邊個打邊個？
joe你用每安士38美元黃金世紀低價,有d取巧,你唔用1980年後金價比樓價?如果我用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益.Michael
回見習兄，小弟可盡力找找，但滙豐曾拆股，又分過紅股，再加股息，要一點時間。
如果我1980年來到目前比.Michael
回Michael,「用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益」仍然不能成立，因為就算1980年後很多樓升得好過黃金，但仍然有一些差過黃金，例子有許多，例如我之前提及的部份尖東商舖。所以，「1980後買樓一定勝黃金收益」是一個經不起驗證的陳述。
joe,如果用樓,唔係用商舖?Michael
1980年至今，黃金升一倍，由1980年至今，全香港所有物業皆升多過一倍？這是一種邏輯，很容易找到當中的謬誤！
我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報.
20年租金回報唔會埋在地底,會再買樓,買金,一定多過一早買金唔放.Michael
"JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入"有人繼續刻意扭曲我的講法, 我話可以每星期買0.1 oz金, 咁就算係當年用85美元買了0.1 oz, 都只係一次, 經過20年一早溝淡晒. 相反, 你買樓可以每星期買入0.1呎嗎? 大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?JL
見習平衡者這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂投資吧所以買進房產信託基金（如領匯）也是不錯選擇。-------------------------我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時. 而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.REIT要俾人食手續費, 而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.JL
大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?香港地少人多，加上政府屈機政策（如投資移民，拒建居屋等）同強國同胞實力，住宅持續升值幾乎係必然（even97時買落而家都番到家鄉）。我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時. 都話左洛，對未知嘅表現＂斷估＂叫眼光，我都相信當年買入那些失敗商場的人唔係盲的, 可能係被騙, 亦有極大可能係根本無睇過個舖就亂買。咁叫無做功課（買咩都會失敗）絕對跟眼光無關。而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.而你咁講算唔算承認我第一點正確：）REIT要俾人食手續費, 買金沒有手續費嗎？kitco買金銀差價達一成呢（算少了，只計算bullion,不計collection)！利昌也有差價、火耗及人工吧！而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.呢個問題你問房委會啦！領匯大把好商場，而且租金只升不跌，加幅跑贏通脹9條街！見習平衡者
JL,你咁講,買金都要講眼光,你買左假金都輸錢.Michael
領匯唔係好商場?截至3月31日止，領匯末期業績,商鋪的基本租金收入按年增長8.9%，至30.95億元,按營業額分成租金及商場營銷收入分別上升20%(至8,400萬元)，及上升26.4%(至1.15億元)。街市及熟食檔位亦按年錄得穩定增長；期內停車場收益按年上升3.9%，至10.44 億港元
Thanks Gordon, for reposting these pictures, remember seeing them in 168
http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=H4V3NHEQ5X6078&id=320697發達週記 Michael
猴票由3分升到現在一萬四千所以比樓更要升得多而且張張差不多,VF,F相差幾倍都系赢曬這才是最好的投資
2000年前, 香港人口一直高速增長, 樓宇的確有剛性需求, 而且本港經濟由製造業到服務業再到金融業都轉型成功, GDP增幅巨大。樓價當然水漲船高; 反觀黃金主要反映美元的購買力升跌, 香港的經濟成果同黃金關係好細。但自呢十幾年香港已不能再成功轉型 (金融業已是最高級別, 唔同全民做番工廠同耕田咩!), 同時人口十幾年來只係多左100萬 (殺校聲四起), "中小型" 樓宇對黃金十幾年內都在下跌, 一D都唔奇。 都唔知有乜好拗! 任何投資工具都有牛熊市架啦! 但呢次黃金牛市同以往不同, 呢次黃金係對沖系統性及世界性崩潰的定海神針, 唔再係對某一法幣的牛熊循環。閒人
猴票係8分面值. 況且現在已沒有新郵票有咁限量, 而且玩郵票又要分真假, 又要識睇第幾版, 又要品相好... 其複雜程度如果俾佢搵到好野我都覺得係抵佢發的. 其實, 真正可以玩郵票/鈔票發達的係擁有錯體, 做印票廠內部的人最容易發。閒人
回Michael：「我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報。」--------------------------------------我不是說沒有投資收益勝黃金的物業，而是說自1980年起不是所有投資物業都能勝黃金。重點是「所有」兩個字。雖然你沒有提過「所有」，但當你說自1980年起，買樓收益一定勝買金時，「買樓」二字可以理解為「購買任何物業」。樓有許多種，包括藍籌屋苑、村屋、居屋、寮屋等等，是否任何的樓自1980年起的收益都勝黃金？明顯不是！所以，如果你將「買樓收益勝黃金」改成「買藍籌屋苑的收益勝過黃金」，那論點成立的機會就會大大增加了。
大家之所有買樓收益必然好的想法，我估計是受了每天在電視看到的樓價指數影響。但那些指數，如中原樓價指數，統計方法本身有許多取巧成份，例如會將一些無人問津，或者沒有成交紀錄的物業通通排除在外。其實簡單講，這些所謂的統計有偏幫地產商之嫌。因為它營造了一種「長渣任何物業都有好收益」的錯覺。
這個blog就詳細解釋了樓價指數的不足：http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18243
上面講的猴票, 我都有一張, 97年約800蚊入, 品相很好. 點解唔入多幾張? 有早知冇乞衣啦! 而同年的香港97郵展一號, 我仲有6張, 當年由10蚊炒到500, 宜家我諗50都唔值吧!JL
和朋友Michael Lam say 個 hi 先 :)
其實有什麼好爭論？ 金甲又不是從不買物業， 很多是自住的已經是零負債了， 手上有幾個物業吃租金不用工作的也大有人在。金甲間談論的已不是單純回報率有幾個百分點， 重點是如何保住收成，如何避免負債，如何避免手上財富被攤溥。剩下來的餘錢炒樓炒股炒期指賺起來好過買金是一定的，但對金甲來說，貪婪的已不在鈔票銀碼上的增長了。不少頂尖金甲都是用投資甚至投機這方法上岸， 之後能否再做一次成功的也就難說了。愚認為也沒有多少位資深金甲想再來一次。回報率並不是金甲所追求的，藏金只是想可有多些可能性去享受自己勞動的成果。與非金甲談論黃金和其它物品的回報孰優孰劣， 一開始便不對口型了。投資市場並不是後生仔或打工仔的避難所， 但肯定是專收拾聰明人的大賭場。如果自己在本業都未能站好， 未能起碼的獨當一小面， 或份糧都保唔住的，而又想在投資市場發達， 會否有點流於幻想？
>成個blog(再加閣下的）再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金，是黃金牛三了嗎？二十年前買舖, 租金回報是8%, 依家因為舖值升咗最少三倍, 但租金跟唔上, 所以用新數值來計, 租金回報是4% ! 無話買物業唔好, 但環境已改變中, 美息可能會在2013年中開始升, 而如果利息火山來到, 不可不防, 所以依家買物業一定要有足夠的資金去供 !而呢度反對人買實金實銀的人, 可能自己沒買過金銀實物 ! 出去一次買得個萬零蚊, 出去十次都只是十幾萬, 所以輸得幾多 ?買物業還是買金銀, 自己諗諗佢啦 !
還有叫人買REIT個位, 唔好以為買REIT一定賺錢 !自己物業供完銀行凈收租金, 安安樂樂, 但你又知唔知REIT後面有幾多借貸 ? 到利息大升時, 支出就會要小股東同承擔 !
閒人兄，GN兄，Lisa，我出呢篇貼文的目的主要是向Joe兄学习，希望留下一些有用的資訊給金銀有緣人，並無與別人爭拗之意。我自己在幾個月前才笫一次見到那倒三角世界金融結構金字塔時，在了解真实世界後，嚇到面都青呀，不料在這裡贴出来無人驚訝，難道個個都知衍生性金融產品己有超过一千万億在市场上，謹靠過百倍摃捍運作，仍對股，樓為投资项目充满信心？實在匪夷所思...
哥頓兄， 冰山的水上和水下的分野，金甲是追求看清水下的部分。非金甲嘛，嘿
回Gordon,大多數人是無危機感的, 唔係點解還有咁多人去買股票, 買基金, 買銀行衍生票據呢 ?要來的終於會來, 能自救的只會是少數 !如果真係搶起實物金銀來, 一定唔夠貨, 所以外國專家和宋鴻兵可以睇到金銀價有可能去到一萬美元之上 !所以說金銀價有泡沬的人是錯的, 睇上面圖, 最少泡沬是金銀 !
我都解釋過點解唔會沽出手上已供完銀行的物業, 因為物業也是實物之一, 除非是借按揭, 因為有按揭的物業是屬於銀行的 !實金實銀一定要有, 是買保險預防萬一, 不過成個身家持有實金實銀是太危險啦, 因為還有好多預計唔到的風險 ! 世事無絕對 !所以我認為, 持有物業和持有實金銀可以一齊擁有, 唔明D人拗乜 ?
Gordon，Lisa：JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。
2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !XDDDD !
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。YO,樓上果位講得勁正，到時末日撚就成為真正ge金甲la。
習平兄道: 無人叫你買豪宅，有些藍籌屋苑，如嘉湖山莊，於海嘯後只需百多萬便有 交易。一人買不起可以兩個人夾份買，以當前低息環境計算。每月只需月 供5千多元。（就算真租不出去，月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不 出吧）以最近成交價計算，兩年升值連租金已賺愈百二萬元。GN: 一百萬元樓要用三十萬元首期， 二三萬元戶起碼要用—年收入才可上車， 二份買都要用半年糧， 怎拿出來？ 找誰兩份， 你能找到嗎？二三萬元戶要月供二三千， 十分一收入了! 拿不出就是拿不出，年尾不用交稅嗎?習平兄若不是信口開河， 便是不用交稅!##############習平兄道: 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講 眼光.這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂 投資吧GN: 什麼是眼光， 什麼是視力？ 廿三十年前見尖東人來人往就買鋪的就是閣下所需要的"視力", 同時代去水盡鵝飛的荃灣南豐中心買鋪就是閣下不需要的"目光"？ 十年前澳門都是水盡鵝飛的，那時入貨的是盲人了。呢的歪理同咩“最後先有利”一樣， 都係狗屁不通！重有呀， 不要人講你又跟住講， 係"水盡鵝飛"呀, 聽過要求證㗎！見習即是見善而習之、見不善而改之； 平衡是過猶不及，多一點太多少一點太少， 妙到絕境的中庸之道。習平兄會臉紅嗎？
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他 都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融 末日擔心？﹏﹏﹏﹏﹏﹏如果能預知未來， 六倍已經很保守了。如果能影響未來， 六十倍也太沒效率了。如果能創造未來， 六百倍已經算有良心了。
到惡性通脹來臨, 手上無實金實銀的人就會知金銀的好處 !http://investtalk-lisa.blogspot.com/2011/08/aftershock.html
2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !XDDDD ! -----------------------------------一萬個讚成，這些人亦犯了同樣毛病，邏輯上講就是以偏蓋全，沒有深入了解。將所有資產放在股票，明顯又是受了類似「買股可抗通脹」論影響。
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。 ------------------------------------真正世界末日來到，除了金銀外，股票、樓、債、外匯、錢亦通通陪葬，那是否甚麼也不應持有？
PS：我認不會有世界末日，亦不怕世界末日！因為物質不滅，死後化成粒子，永遠存在於宇宙，若然時間無限，亦不排除粒子重新組合的機會。而「人類曾經生存於地球」亦成為宇宙內永恆不變的事實。生命不在乎天長地久，曾經擁有及存活已經有意義，已經足夠！
抗通漲--這—詞使人在思想上已經認定價格會一直向上，要對抗就非要在數字上將自己手上的鈔票追趕上通漲的幅度。誰不知自己無論如何用力追， 也沒法趕上人家印的速度一個錢的另一面是通縮，正是金甲的夢想時期。租兄， 想請教希臘現在還有銀行做樓按嗎？ 人民買房能借到＄嗎？
見習平衡者兄:你到底買過舖未??
買街舖一定唔會賣唔出租唔出，空置，你講ｄ將商場，分拆成舖位出售，因為ｄ商場幾十個小業主唔齊心合力將商場重整翻新，ｄ小業主又唔裝修商場，商場各層漆黑一片,天花損毀，分間各舖位的裝修下塌,業權好散好亂，你想租個位都唔知聯絡邊個,你用呢的商場比係歪理取巧,如果你係買尖東街舖都唔會賣唔出租唔出.Michael
GN兄：這個我都唔知呀！
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我係對買樓投資收租和買金投資的熟優熟劣爭論.
最好買人仔, Cash is King !!
回匿名
1. 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.
2. 最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用.
3. 你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買舖?
JL
買樓的資產類別是屬於最高那張倒三角形圖中，紅色一欄內的commercial real estate 和 residential real estate即是。
其實我只想帶出一個訊息，若想買樓抗通脹，且勝過黃金收益，一定要小心選擇，不是任何地區的物業皆能做到這種效果，就是這麼簡單。
我之所以要花那麼多時間說明，是因為時下太多人選擇性報導地產投資收益。
再補充一點, 雖然哩度唔鼓勵買枇杷膏, 但枇杷膏可以幫助低收入的金銀甲起步, 每隔一段時間買0.1兩, 儲夠一兩就換成現金買實金. 由於枇杷膏買賣差價低, 咁做基本上係冇成本, 而由於枇杷膏持有量永遠唔超過一兩, 就算銀行真的倒閉, 損失仍然好有限. 由於可以咁做, 買金銀根本就唔會"摸頂", 因為模頂都可以在跌市後溝淡. 所以哩度的金銀甲, 升市開心, 跌市亦開心, 就係哩個道理.
相反買樓買舖, 就完全冇哩種彈性. 就算可以唔使借錢就買, 只要係在錯的時間買, 就會損失慘重.
JL
Gordon你不如講非洲d 物業.
你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買
無人叫你買豪宅，有些藍籌屋苑，如嘉湖山莊，於海嘯後只需百多萬便有交易。一人買不起可以兩個人夾份買，以當前低息環境計算。每月只需月供5千多元。（就算真租不出去，月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不出吧）以最近成交價計算，兩年升值連租金已賺愈百二萬元。
就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.
這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂投資吧
最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用.
所以買進房產信託基金（如領匯）也是不錯選擇。
見習平衡者
JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入.
joe計以10萬港幣,唔使借錢買美孚新村同黃金回報.
Joe兄可否比較一下某些藍籌股（如HSBC)和黃金從6、70年代到而家的價格與收益？我地啲後生仔完全搵唔到資料：（
見習平衡者
在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?
在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?
成個blog(再加閣下的）再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金，是黃金牛三了嗎？
Lisa,係Gordon拿那張買樓的資產類別倒三角形圖講.
我一路係話以前買樓回報比黃金多好多,現在係買金銀.
個個都匿名好難攪清楚邊個打邊個，留個名的好Y，可以有個稱呼。
上面匿名唔係我.
一路沒留名,michael
請留名，已經開始唔知邊個打邊個？
joe你用每安士38美元黃金世紀低價,有d取巧,你唔用1980年後金價比樓價?如果我用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益.
Michael
回見習兄，小弟可盡力找找，但滙豐曾拆股，又分過紅股，再加股息，要一點時間。
如果我1980年來到目前比.
Michael
回Michael,
「用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益」仍然不能成立，因為就算1980年後很多樓升得好過黃金，但仍然有一些差過黃金，例子有許多，例如我之前提及的部份尖東商舖。
所以，「1980後買樓一定勝黃金收益」是一個經不起驗證的陳述。
joe,如果用樓,唔係用商舖?
Michael
1980年至今，黃金升一倍，由1980年至今，全香港所有物業皆升多過一倍？
這是一種邏輯，很容易找到當中的謬誤！
我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報.
20年租金回報唔會埋在地底,會再買樓,買金,一定多過一早買金唔放.
Michael
"JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入"
有人繼續刻意扭曲我的講法, 我話可以每星期買0.1 oz金, 咁就算係當年用85美元買了0.1 oz, 都只係一次, 經過20年一早溝淡晒. 相反, 你買樓可以每星期買入0.1呎嗎? 大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?
JL
見習平衡者
這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂投資吧
所以買進房產信託基金（如領匯）也是不錯選擇。
-------------------------
我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時. 而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.
REIT要俾人食手續費, 而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.
JL
大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?
香港地少人多，加上政府屈機政策（如投資移民，拒建居屋等）同強國同胞實力，住宅持續升值幾乎係必然（even97時買落而家都番到家鄉）。
我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時.
都話左洛，對未知嘅表現＂斷估＂叫眼光，我都相信當年買入那些失敗商場的人唔係盲的, 可能係被騙, 亦有極大可能係根本無睇過個舖就亂買。咁叫無做功課（買咩都會失敗）絕對跟眼光無關。
而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.
而你咁講算唔算承認我第一點正確：）
REIT要俾人食手續費,
買金沒有手續費嗎？kitco買金銀差價達一成呢（算少了，只計算bullion,不計collection)！利昌也有差價、火耗及人工吧！
而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.
呢個問題你問房委會啦！領匯大把好商場，而且租金只升不跌，加幅跑贏通脹9條街！
見習平衡者
JL,你咁講,買金都要講眼光,你買左假金都輸錢.
Michael
領匯唔係好商場?截至3月31日止，領匯末期業績,商鋪的基本租金收入按年增長8.9%，至30.95億元,按營業額分成租金及商場營銷收入分別上升20%(至8,400萬元)，及上升26.4%(至1.15億元)。街市及熟食檔位亦按年錄得穩定增長；期內停車場收益按年上升3.9%，至10.44 億港元
Thanks Gordon, for reposting these pictures, remember seeing them in 168
http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=H4V3NHEQ5X6078&id=320697
發達週記 Michael
猴票由3分升到現在一萬四千
所以比樓更要升得多
而且張張差不多,VF,F相差幾倍都系赢曬
這才是最好的投資
2000年前, 香港人口一直高速增長, 樓宇的確有剛性需求, 而且本港經濟由製造業到服務業再到金融業都轉型成功, GDP增幅巨大。樓價當然水漲船高; 反觀黃金主要反映美元的購買力升跌, 香港的經濟成果同黃金關係好細。
但自呢十幾年香港已不能再成功轉型 (金融業已是最高級別, 唔同全民做番工廠同耕田咩!), 同時人口十幾年來只係多左100萬 (殺校聲四起), "中小型" 樓宇對黃金十幾年內都在下跌, 一D都唔奇。 都唔知有乜好拗! 任何投資工具都有牛熊市架啦!
但呢次黃金牛市同以往不同, 呢次黃金係對沖系統性及世界性崩潰的定海神針, 唔再係對某一法幣的牛熊循環。
閒人
猴票係8分面值. 況且現在已沒有新郵票有咁限量, 而且玩郵票又要分真假, 又要識睇第幾版, 又要品相好... 其複雜程度如果俾佢搵到好野我都覺得係抵佢發的. 其實, 真正可以玩郵票/鈔票發達的係擁有錯體, 做印票廠內部的人最容易發。
閒人
回Michael：
「我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報。」
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我不是說沒有投資收益勝黃金的物業，而是說自1980年起不是所有投資物業都能勝黃金。
重點是「所有」兩個字。雖然你沒有提過「所有」，但當你說自1980年起，買樓收益一定勝買金時，「買樓」二字可以理解為「購買任何物業」。
樓有許多種，包括藍籌屋苑、村屋、居屋、寮屋等等，是否任何的樓自1980年起的收益都勝黃金？明顯不是！
所以，如果你將「買樓收益勝黃金」改成「買藍籌屋苑的收益勝過黃金」，那論點成立的機會就會大大增加了。
大家之所有買樓收益必然好的想法，我估計是受了每天在電視看到的樓價指數影響。但那些指數，如中原樓價指數，統計方法本身有許多取巧成份，例如會將一些無人問津，或者沒有成交紀錄的物業通通排除在外。其實簡單講，這些所謂的統計有偏幫地產商之嫌。因為它營造了一種「長渣任何物業都有好收益」的錯覺。
這個blog就詳細解釋了樓價指數的不足：
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18243
上面講的猴票, 我都有一張, 97年約800蚊入, 品相很好. 點解唔入多幾張? 有早知冇乞衣啦! 而同年的香港97郵展一號, 我仲有6張, 當年由10蚊炒到500, 宜家我諗50都唔值吧!
JL
和朋友Michael Lam say 個 hi 先 :)
其實有什麼好爭論？ 金甲又不是從不買物業， 很多是自住的已經是零負債了， 手上有幾個物業吃租金不用工作的也大有人在。金甲間談論的已不是單純回報率有幾個百分點， 重點是如何保住收成，如何避免負債，如何避免手上財富被攤溥。剩下來的餘錢炒樓炒股炒期指賺起來好過買金是一定的，但對金甲來說，貪婪的已不在鈔票銀碼上的增長了。不少頂尖金甲都是用投資甚至投機這方法上岸， 之後能否再做一次成功的也就難說了。愚認為也沒有多少位資深金甲想再來一次。
回報率並不是金甲所追求的，藏金只是想可有多些可能性去享受自己勞動的成果。與非金甲談論黃金和其它物品的回報孰優孰劣， 一開始便不對口型了。
投資市場並不是後生仔或打工仔的避難所， 但肯定是專收拾聰明人的大賭場。如果自己在本業都未能站好， 未能起碼的獨當一小面， 或份糧都保唔住的，而又想在投資市場發達， 會否有點流於幻想？
>成個blog(再加閣下的）再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金，是黃金牛三了嗎？
二十年前買舖, 租金回報是8%, 依家因為舖值升咗最少三倍, 但租金跟唔上, 所以用新數值來計, 租金回報是4% ! 無話買物業唔好, 但環境已改變中, 美息可能會在2013年中開始升, 而如果利息火山來到, 不可不防, 所以依家買物業一定要有足夠的資金去供 !
而呢度反對人買實金實銀的人, 可能自己沒買過金銀實物 ! 出去一次買得個萬零蚊, 出去十次都只是十幾萬, 所以輸得幾多 ?
買物業還是買金銀, 自己諗諗佢啦 !
還有叫人買REIT個位, 唔好以為買REIT一定賺錢 !
自己物業供完銀行凈收租金, 安安樂樂, 但你又知唔知REIT後面有幾多借貸 ? 到利息大升時, 支出就會要小股東同承擔 !
閒人兄，GN兄，Lisa，
我出呢篇貼文的目的主要是向Joe兄学习，希望留下一些有用的資訊給金銀有緣人，並無與別人爭拗之意。
我自己在幾個月前才笫一次見到那倒三角世界金融結構金字塔時，在了解真实世界後，嚇到面都青呀，不料在這裡贴出来無人驚訝，難道個個都知衍生性金融產品己有超过一千万億在市场上，謹靠過百倍摃捍運作，仍對股，樓為投资项目充满信心？
實在匪夷所思...
哥頓兄，
冰山的水上和水下的分野，金甲是追求看清水下的部分。非金甲嘛，嘿
回Gordon,
大多數人是無危機感的, 唔係點解還有咁多人去買股票, 買基金, 買銀行衍生票據呢 ?
要來的終於會來, 能自救的只會是少數 !
如果真係搶起實物金銀來, 一定唔夠貨, 所以外國專家和宋鴻兵可以睇到金銀價有可能去到一萬美元之上 !
所以說金銀價有泡沬的人是錯的, 睇上面圖, 最少泡沬是金銀 !
我都解釋過點解唔會沽出手上已供完銀行的物業, 因為物業也是實物之一, 除非是借按揭, 因為有按揭的物業是屬於銀行的 !
實金實銀一定要有, 是買保險預防萬一, 不過成個身家持有實金實銀是太危險啦, 因為還有好多預計唔到的風險 ! 世事無絕對 !
所以我認為, 持有物業和持有實金銀可以一齊擁有, 唔明D人拗乜 ?
Gordon，Lisa：
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！
會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。
2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html
我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !
依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !
XDDDD !
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！
會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。
YO,樓上果位講得勁正，到時末日撚就成為真正ge金甲la。
習平兄道: 無人叫你買豪宅，有些藍籌屋苑，如嘉湖山莊，於海嘯後只需百多萬便有 交易。一人買不起可以兩個人夾份買，以當前低息環境計算。每月只需月 供5千多元。（就算真租不出去，月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不 出吧）以最近成交價計算，兩年升值連租金已賺愈百二萬元。
GN: 一百萬元樓要用三十萬元首期， 二三萬元戶起碼要用—年收入才可上車， 二份買都要用半年糧， 怎拿出來？ 找誰兩份， 你能找到嗎？
二三萬元戶要月供二三千， 十分一收入了! 拿不出就是拿不出，年尾不用交稅嗎?
習平兄若不是信口開河， 便是不用交稅!
##############
習平兄道: 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講 眼光.
這不太需要眼光，反而需要＂視力＂-如你見到商場水靜河飛，也不會胡亂 投資吧
GN: 什麼是眼光， 什麼是視力？ 廿三十年前見尖東人來人往就買鋪的就是閣下所需要的"視力", 同時代去水盡鵝飛的荃灣南豐中心買鋪就是閣下不需要的"目光"？ 十年前澳門都是水盡鵝飛的，那時入貨的是盲人了。
呢的歪理同咩“最後先有利”一樣， 都係狗屁不通！
重有呀， 不要人講你又跟住講， 係"水盡鵝飛"呀, 聽過要求證㗎！
見習即是見善而習之、見不善而改之； 平衡是過猶不及，多一點太多少一點太少， 妙到絕境的中庸之道。
習平兄會臉紅嗎？
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他 都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融 末日擔心？
﹏﹏﹏﹏﹏﹏
如果能預知未來， 六倍已經很保守了。
如果能影響未來， 六十倍也太沒效率了。
如果能創造未來， 六百倍已經算有良心了。
到惡性通脹來臨, 手上無實金實銀的人就會知金銀的好處 !
http://investtalk-lisa.blogspot.com/2011/08/aftershock.html
2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html
我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !
依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !
XDDDD !
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一萬個讚成，這些人亦犯了同樣毛病，邏輯上講就是以偏蓋全，沒有深入了解。將所有資產放在股票，明顯又是受了類似「買股可抗通脹」論影響。
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具，他都不擔心自己了，我們為根本未到來的金融末日擔心？是想得太多了吧！
會來的始終會來，但坦白說，除了你們傳說的神秘組織以外，根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日，大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧！真正的世界末日到來時，各位的金銀只會跟大家陪葬。
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真正世界末日來到，除了金銀外，股票、樓、債、外匯、錢亦通通陪葬，那是否甚麼也不應持有？
PS：我認不會有世界末日，亦不怕世界末日！因為物質不滅，死後化成粒子，永遠存在於宇宙，若然時間無限，亦不排除粒子重新組合的機會。而「人類曾經生存於地球」亦成為宇宙內永恆不變的事實。生命不在乎天長地久，曾經擁有及存活已經有意義，已經足夠！
抗通漲--這—詞使人在思想上已經認定價格會一直向上，要對抗就非要在數字上將自己手上的鈔票追趕上通漲的幅度。誰不知自己無論如何用力追， 也沒法趕上人家印的速度
一個錢的另一面是通縮，正是金甲的夢想時期。
租兄， 想請教希臘現在還有銀行做樓按嗎？ 人民買房能借到＄嗎？
見習平衡者兄:
你到底買過舖未??
買街舖一定唔會賣唔出租唔出，空置，你講ｄ將商場，分拆成舖位出售，因為ｄ商場幾十個小業主唔齊心合力將商場重整翻新，ｄ小業主又唔裝修商場，商場各層漆黑一片,天花損毀，分間各舖位的裝修下塌,業權好散好亂，你想租個位都唔知聯絡邊個,你用呢的商場比係歪理取巧,如果你係買尖東街舖都唔會賣唔出租唔出.
Michael
GN兄：這個我都唔知呀！
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