先多謝168師兄介紹這幅圖，彌補了年多前另一幅圖的不足！以上是樓價與金價的比例圖，97年，美聯香港樓價平均是6300左右，當年金價是平均是331美元，樓金比例大約20。這是近20年高位，此後一直就下跌，跌到今個月(十月)，香港平均樓價是4931，1安士黃金是1350美元，比例是3.652，比2009年11月30日的歷史低位3.636尚差少許，當時金價$1200下，最高見1180。-
好了，這幅圖教懂我們甚麼？
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1/樓價近幾年的升，只是以港元計價的升，實際上，自97年至今，若以黃金計價，香港樓價仍處於超級大熊市，至今已經13年。
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2/金價升到$1350，購買力卻不及$1180時，金升，金甲蟲不一定受惠，資產跌卻可能更受惠。
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3/樓價表面升，其實對黃金貶值，這正正是貨幣產生的價值幻象，等你以為你的資產價格正在上升，實際對硬貨幣(黃金)正在貶值。
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這幾日仔細地想，走勢會否像其他技術分析一樣有見低的可能，見低即代表反彈，例如，比例見1，即是金價見頂！自已傻笑......黃金可以分割得很細，1安士可分10個0.1安士，或100個0.01安士，或1000個0.001安士，樓市的大熊市可能是無低深潭，價格一路升，但對黃金卻一路貶值！
當然，買樓收租的收益計算在內，還有租金再投資及其產生的經濟效益，比例可能會有變，而且樓是必需品，升升跌跌也要地方住，但想說的是，見到樓價升，不值得香港人過份欣喜，見到金價跌，大家也不要過份落漠，小心計算其購買力才是實際！
10 則留言:
現在買樓的危險不是擔心名義樓價會下跌,
因為錢太多而且會越來越多,根本就不會下跌,
但到左有惡性通脹發生或金本位恢復後,
業主們被大幅加息或實質樓價變得太高而成為重擔,
對一生的財務影响可謂不小
做了金甲蟲的日子不長，但各位一直提及金價是以美元計算，加上長期受壓，現價或一直以來的價格根本不能反映黃金的真正購買力，愚認為以上的圖僅可作參考，不用太深究。
近期我在想，為何當年港元不跟黃金掛，而是美元? 又或者港元現在應否跟美元delink?
因為當時巳無左金本位制,當時有諗過掛英鎊,
但因為美元先係國際貿易最常用貨幣才掛美元.
港元現在和美元脫勾作用不大,而係後困難講,
因為除左無人咁傻孭獲外,就係現在巳不是美元有問題,
而係各種貨幣都有問題,改掛一籃子,其實也避不了問題,
而且解除了7.8兌一美元這明確和悠久的兌換率,
而令港元匯率就有無窮的幻想,大上大落的程度可能比
現在保持聯匯而大上大落所引發的問題更嚴重,
因為港元失去了一個還叫做大國的貨幣做支持,
上下波動的程度更大.港元現在可做不多,動不如靜,
港府唯一可做的就係買多一點黃金做儲備,
不過這會否和聯匯制度有無相扺就不知道.
對於用金價計本港樓市價值，我其實很迷惘。先撇除金價有否被人人為壓低，上圖確實告之了我們樓市仍處於熊市，但若用168糟老大曾提及過，一兩金仍買不了一呎真豪宅，那代表金價不是太平，便是樓價一定太貴。
請問各位，究竟那個interpretation才對?
金價不是太平，便是樓價一定太貴。
其實這是相對的.
不過我認為樓市應該係太貴就真,
你睇下近十年好多人都係九成十成樓按去買樓,
基本上即係無首期,係高風險,而且風氣係人人都仆去買,
但金呢?1353美元一安士,但正如168的師兄們所講,
又有幾多人真的持有實金作為投資呢?
(不計結婚時收到的飾金)
不要講5%,我諗1%都未必有.
仲有樓市供應比印鈔要慢而且有限,但我認為技術的進步,
其實樓市的供應係十分充足的(只係政府的故意干預
和開拓土地上要時間)
以前起一楝好似要幾年時間,現在的好快,年半兩年就起好,
以前公屋都只係廿幾層,現在有私樓郤高到五六十層
以前無想過的地方,而現在也變成大型市鎮,
如果唔係香港又點樣由一二百萬人口,
到現在竟可以容立到七百萬人呢?
所謂地少人多,樓市供應有限只係吹水居多,
但黃金就真的供應有限而且無人可以制造出來.
But I am afraid that even I use all my money to buy Gold, the amount I can buy is still far less than those ppl only spend 1%/5% of their total asset. Haha..
其實我不是太明白，上圖明明得出結論--若以黃金計價，樓價實際貶值；但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅? Is it due to another calculation approach which should be applied to luxury house? I am just stuck here. Thanks for your explanation.
>>但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅?
為何看事情要看得如此死呢？一兩金一尺真豪宅又唔系咩野經千錘百煉出來既數字。。。糟老頭講下，唔使咁認真。
其實我覺得呢副圖無咩意思，拒之系比較緊2個Asset Class之間系某一特定時間既回報而爾。。。如果你拿，例如Google同金價既比例，咁個結論又系咩呢？
金價系受大控制既，好多技術分析都系多餘既，你買得實金，根本唔系看拒地既“美金價”，你會知道幾時會系大牛既啦，而家未系，唔使咁緊張。。。
就是嘛，參考下姐！如bosco所言，黃金仍以美元計價，我們才可以作這類比較，若然不再以美元計價，而是直接對換資產，差距可以非常大。因為金本位已消失多時，黃金對資產的對換價已沒有太多數據可以參考。
其實我不是太明白，上圖明明得出結論--若以黃金計價，樓價實際貶值；但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅? Is it due to another calculation approach which should be applied to luxury house? I am just stuck here. Thanks for your explanation.
我不知最後真金價會去到點,但我諗不只糟老頭的預算吧.
我認為金價現在還未去到頂峰,只係因為時辰未到,
時辰一到,所有真相都原形畢露.
其實香港豪宅係跟貼金價的. 豪宅買家不是為住而買, 而是投資居多, 亦不會如中小型住宅般無按揭就買不成. 所以豪宅價格是跟美金強弱而定. 中小型住宅就受限於人均收入, 及供款能力而制約. 上圖表達的更深層意義是呢十年打工仔實際收入正在下降.
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