2017年3月14日 星期二

港樓愈升愈有 / 靜待加息刺破






先謝過網友Ronald貢獻的金價與港樓價指數比率圖。對比起2012年無國界兄貢獻的另一幅圖,細節上有少許差別,但基本上一致。自從2012年起金價大跌後,港樓對金價貶值之勢一下子扭轉了過來,然後由2015年底高位waterfall,現在處於大反彈之中,原因是2015年底加息後,金價也從谷底反彈,拉近了兩者比率。

從Ronald的圖見,以金價計算,港樓剛剛於一年多前經歷了馬田所說的Spike High,即是大跌前,通常會出現的技術性俯衝,而今之反彈,技術上只是死貓跳,說明未來日子,要麼港樓跌,要麼金價升。

再看看另兩幅圖,一幅可見QE後多貨幣供應劇增下,大部份美元都泊在銀行體系內,對下面的貨幣流速沒有太大影響,這亦解釋了為何QE了那麼多錢,通脹卻仍然很低,沒有出現部份金甲蟲一直「嚮往」的通脹。

那些錢除了泊在銀行,有相當部份則跟隨聯儲局買債計劃,投入了國債市場。以低息問聯儲局拆入資金,再購買國債。故此從最下一幅圖可見,商業銀行持有的美債於QE後也進入技術性俯衝

低息環境+買債計劃,成就了美債上升。港元與美元掛勾,息口一致,低息環境同樣會增加香港貨幣供應。只是,停泊處卻不同,美元去了美債,港元則流入物業市場。兩者其實都是債務,債務價量齊升,關鍵在息口。結論是,若要價量齊跌,關鍵也是息口。小弟不敢斷港樓一定會大跌,因為影響物業價格因素還有其他,例如政府政策。不過,看看美國息口走勢,及從金價物業比率看到的技術走勢,若是投資用途,小弟不會於此時入市。

4 則留言:

Dick Choi 提到...

樓市同債市分別係量同出路。債市冇得用亦冇得「守」, 到期無論升跌都要平倉。認同樓市價格因素還有其他, 但香港地樓市就最基本係要考慮埋就業敫據, 港樓尼幾年俾港人「鬧住升」係因為份糧頂得順, 而且梁特首扭曲樓市政策中, 只淨具有實力既人及防守力相當高既人,汰走一班「猛猛緊」既人, 到跌市不會人踏人的羊群心態地「出市」。正如上次「沙士2.0」一樣, 市埸反應泠靜便可見一班。

Ronald Fung 提到...

謝JOE兄分析,小弟是年輕未置業者,樓市越等越升,煩惱也.

匿名 提到...

我很多朋友也面對相同問責。
如果未有物業的, 生活需要, 他們要買, 我從不阻止。因為人生時間有限。難道一路升上去都一路不買嗎?財富總要用於生活上。
所以我上面特別註明是「投資用途」。

Joe from mobile

跌打佬 提到...

謝謝joe 兄, 一圖勝萬言

有興趣的是比較現在和97年港樓大跌, 在{樓/金}比較圖中現在的風險是高出了很多