2011年10月29日 星期六

負資產急增33倍



香港負資產貸款個案急升,預示香港樓市風險加大。 香港金融管理局說,今年第三季負資產住宅貸款宗數,由第二季的48宗急升至1653宗。所謂負資產,即業主買樓向銀行貸款,當抵押的樓價低於貸款金額時,即出現負資產。

香港金管局指,負資產個案急增,主要是在按保計劃下,部份業主承造超過九成的貸款,又或銀行職員買樓時,可透過銀行借取樓價九成以上的貸款,但面對樓價調整,便變為負資產。

香港金管局的數字顯示,負資產住宅貸款涉及的金額,由六月底的5800萬港元,增加至九月底的41億4800萬港元,佔未償還貸款總額的0.5%。負資產住宅貸款中無抵押部分的金額由六月底1800 萬港元,增加至1億6500萬港元。
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今日新聞,負資急升33倍,這只是個開始!對負資產,70後大多有深刻體會,80後則較少,未來應有機會體會到了。樓價跌了少許,負資產即急升,很多人變成資不抵債!理論上,銀行已經可以向業主call loan,交不出錢,銀行可以斬倉(沒收物業),但樓價仍未大跌,情況亦未致於大嚴重,但遲些就很難說了!

投資物業並非不好,但若要用巨大的槓桿投資物業,遇上通縮,將會非常「大鑊」,我寧願選擇不用槓桿購買實金,因為不會被追債!所以投資物業要量力而為,如能一次過付清就最好,否則就是買單邊通賬上升,萬一買錯邊,一個通縮可以令投資者人仰馬翻,血本無歸。

34 則留言:

honson 提到...

當年我供樓時,十幾厘,每月供五千幾,利息要三千幾。

Jo 提到...

我當年開始供時,要一萬三千幾,到後來利息下跌,供八千幾,利息影響非常大。未來若升3-5%,好多人要破產。

honson 提到...

未試過高息供樓...都唔知個種辛苦...

Satan_Wong 提到...

祖兄,可唔可以講多d負資產既野黎聽聽..因為我真係全無概念。

例如真係負資產,只係賬面上的損失,又不是沒有能力供,為什麼銀行可以沒收物業????

Lisa 提到...

回Satan_Wong,
人性就係咁, 低價唔買, 要升去成倍才會醒覺要買樓, 咁就會摸頂買入啦 !
當時好多人都用超過一半月薪去買樓, 但經濟一轉差, 公司倒閉, 好多人失業, 要斷供銀行, 所以骨牌效應, 樓價愈跌愈多人負資產 !
所以一路說, 買樓要有實力, 一定唔可以借太多的錢 !

Wong Wai Leong 提到...

通常係斷供一段時間,銀行先會收你物業。但樓價跌,多數都係經濟差,走唔甩。經濟差,一個唔好彩被人炒,就無收入,無收入,供唔到樓,被銀行收。好彩的,無被人炒,但又要睇人面色做人,之前JOE兄都講過佢朋友的經驗。

信報資料顯示「負資產按揭涉及的未償還貸款金額由6月底的5800萬元,飆升至9月底的41.48億元,佔未償還貸款總額0.5%」。我想問,係銀行其實借左合共829.6(41.48/0.005=829.6)億元的按揭貸款,還是829.6億只是負資產的按揭貸款的總額?

Eric 提到...

早前大家還為投資物業還是黃金較佳而爭論過,其實答案已很清楚?????

Joe 你甘講就唔公道...你之前既爭論係話用一筆
錢買樓(美孚)同用一筆錢買金,到而家既回報,你而家又話用高樓價做巨大的槓桿投資物業變負資產梨講係唔通.

Eric 提到...

好似我係高金價做槓桿買金,一樣大鑊.

Jo 提到...

謝Eric提醒及更正!

總之,買樓買金都要小心槓桿!

Jo 提到...

祖兄,可唔可以講多d負資產既野黎聽聽..因為我真係全無概念。
例如真係負資產,只係賬面上的損失,又不是沒有能力供,為什麼銀行可以沒收物業????

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簡單講,資不抵債!

對!有能力供,一般銀行不會call loan,但他們有權如此做,只是不行使這權力,如果你借了200萬買樓,而樓價跌到150萬,銀行有權要你先補50萬,再繼續供!交不出錢,名義上可沒收你的物業,但實際上,根據過去經驗,銀行絕少這樣做,除非你供不起樓,那就大大鑊了,銀行會強行收樓拍賣,假設你借了200萬,拍賣只賣到150萬,銀行可向你追收50萬,就算將來樓價回升亦冇仇報!

Jo 提到...

不過,有一點非常重要,不同時代,息口及經濟情況都不同,當年不call loan是因為息口高,業主繼續供樓,銀行有肉食,但今天息口卻很低,銀行面對業主資不抵債的同時,又冇息可食,會出甚麼招數就很難講了!

特別是這兩年來,個個湧入H按,當中的條款如何?真係要check一下,但我在其他討論區看到,話H按非常苛刻。

kidthief 提到...

Just realize that there are gold mines around us!!!

problem is don't know how to smelt and refine it to gold...anyone here familiar with the process???

Gordon 提到...

因負資產問題而是否决定收番層樓,銀行還會考虑借貸人的年龄和職業。例如借貸人是30歲的医生,做了20年期的樓按,即使負資產,銀行會考慮延展樓按年期多十年也可能,不一定收樓。

Satan_Wong 提到...

多謝各位的解釋,我諗我真係要好好珍惜自己份工。
而家先發現自己份工唯一既優點係好難比人炒.....

Gordon 提到...

satan兄,

我反而覺得你應該做好準備後,盡快辭工。另找一份工作時間較短,使你有較多時間,可以增加你在其它象限的收入,長遠來說,方為上策。

kidthief 提到...

RE: Joe

if the bank take back the home, won't they have to mark to market the price of the houses in HK (unlike US), wouldn't that be bad for them?

Jo 提到...

負資產最大問題是形成惡性循環:

樓價下跌>負資產>部份業主抵受不住負資產>沽出物業>樓宇供應增多>樓價因供應增多而進一步下跌>加深負資產

要停止這種惡性循環,用印銀紙方式增加貨幣供應,以人為價格令負資產消失是一個方法。當年港苦不能印銀紙,唯有從控制供應入手,但作用不大,後來回升是靠中美大印銀紙,否則今日應該仲跌緊。

Jo 提到...

if the bank take back the home, won't they have to mark to market the price of the houses in HK (unlike US), wouldn't that be bad for them?
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唔拍賣就得!
好以美國很多銀行手上的CDO及MBS都係咁!

kidthief 提到...

我想講既係美國GAAP不用mark to market
但香港(全世界)都好次要

kidthief 提到...

http://www.mint.ca/store/news/royal-canadian-mint-announces-offering-of-new-gold-investment-product-13100003?cat=News+releases&nId=700002&parentnId=600004&nodeGroup=About+the+Mint

Interesting, gold ETR by RCM

Satan_Wong 提到...

Gordon 提到...

satan兄,

我反而覺得你應該做好準備後,盡快辭工。另找一份工作時間較短,使你有較多時間,可以增加你在其它象限的收入,長遠來說,方為上策。
2011年10月30日下午3:48
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gordon兄,你呢個問題我需要用好多字去解釋,我聽日下午會係我既blog度解說。

Van 提到...

我明白作為黃金投資者應該要睇得長遠d
但還是想問下黃金失去資金避險作用後...黎緊幾個月會何去何從, 係歐債危機完結前會否重獲資金避難所既地位呢??

利益申報, 金銀佔本人總投資比例既一半以上, 謝謝^^

Gordon 提到...

Re:VAN,

何時黃金失去資金避險作用了?
哈哈,快d翻睇馬龍先生呢個talk,定下驚啦!

http://www.youtube.com/watch?v=_UGP_xcv3yo&feature=player_embedded#!

Jo 提到...

我明白作為黃金投資者應該要睇得長遠d
但還是想問下黃金失去資金避險作用後...黎緊幾個月會何去何從, 係歐債危機完結前會否重獲資金避難所既地位呢??
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我的想法是......

暫時不會獲得資金避難所地位,直至美債危機出現!

「歐債危機完結」是甚麼意思,是指最終爆煲,歐元瓦解?還是指有方法解決歐債危機?

如果歐債危機未完,黃金都失去避險資金地位,那歐債危機解決,就更沒有避險地位可言,很明顯,金價與歐債危機沒有必然關係,黃金的作用亦不是避險那麼簡單!否則,歐債危機下,金價應大升。

Van 提到...

Gordon 兄,

片有點長, 睇左少少剩低既明日再睇, 謝謝!!

Jo 兄,

可能我表達得唔好, 我明白黃金跟歐元沒直接關係, 但因為美匯計價歐元佔重很大, 所以其實係想問"今次環球危機"直到歐債問題完全解決(或切底爆破)前, 黃金仲會唔會回覆強勢為我們黃金投資者帶來回報...
不過Jo兄已解答了, 答案是美債危機, 然而Jo兄是認為今次環球危機中什麼因素可成功引發美債危機呢?

另外呢2,3個月當大家都focus在歐債問題上時, 美國佬"做"出來既經濟數據又唔係好差, 其實佢自身經濟到底復原了多少呢? 我於這問題無咩頭緒~

Jo 提到...

然而Jo兄是認為今次環球危機中什麼因素可成功引發美債危機呢?

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美債本身就是危機,是一個由1913年潛伏至今的危機!我在上一篇的文章已解釋,人民恆常對政府有繳稅義務,所以政府可發行信用貨幣,但現在美國情況竟違反常理,政府向人民徵稅(印錢),最後政府竟變成欠其他人錢(因為要發債才能印錢)。像中國,你聽過中央人民政府要定期發行國債才有錢用嗎?

主權債務本身就是多餘的東西,不應存在,亦沒有法理依據,那些買了國債的人其實買了不應存在世上的東西,最後當然會損失慘重。我下一篇會試下解釋!

通賬最後會引發美債危機!留意通脹情況(不要只看數據)!

Satan_Wong 提到...

哈哈~~
正,麥克老師既片可以定驚~~

Lisa 提到...

http://www.youtube.com/watch?v=888Pu7JFH_I

Stephen Leeb 好緊張, 因為中國買曬全球資源:金銀油...........等等 !
所以短暫波動, 又何必咁緊張 ?

Generation Next 提到...

主權債務本身就是多餘的東西,不應存 在,亦沒有法理依據,那些買了國債的人 其實買了不應存在世上的東西,最後當然 會損失慘重。

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實在形容得太好了

Van 提到...

老實講D片有效過定驚茶~~謝謝!!

因不睇好股市而逐漸將資金轉投放於金銀, 希望時間可以證明自己呢個決定沒有錯...

平凡人 提到...

Gordon 提到...

satan兄,

我反而覺得你應該做好準備後,盡快辭工。另找一份工作時間較短,使你有較多時間,可以增加你在其它象限的收入,長遠來說,方為上策。
2011年10月30日下午3:48
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gordon兄,你呢個問題我需要用好多字去解釋,我聽日下午會係我既blog度解說。

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Santan 兄:
你blog度都無解說到原因。

我讚同Gordon兄的看法!我都係自由人加小企經營者(創業者),以富爸爸定義,收入主要是來自S像限,比E像限好的地方是自主權高,工作時間較短,有較多時間,可以增加你在其它象限的收入和知識;
早點出外闖天下才是上策,當你他日真係高薪厚職時你就會捨不得放低(像我有些友人被縛死一世),或者當你成家立室後,面對每月一大堆家庭開支的壓力,你便很難再出脫的了。

Jo 提到...

GN兄:

很多人就是不明白整個概念,美國政府怎可能有美元債務?美國政府怎可能欠某人美元?

美元之所以有價值,都是因為得到美國政府的認可,上帝賜予阿當夏娃生命,怎可能最後上帝還要欠阿當夏娃一個人情?

Generation Next 提到...

租兄, 水清無魚,能察淵魚者更是不祥,有時覺得能像價值人兄一樣,能順著勢頭而行,或許能早些魚利,早些嘆世界。 黃金白銀的marginal utility 非常低,多多都不易覺得夠,各象限的收入都很難流出去買別的事物,金甲很需要自我培養一些不耗現金流的興趣,不然等收成的日子很無聊。真的到有收成時,又唔夠長命去享受耐一點。

Jo 提到...

所以如果有金甲覺得賺夠,撤離,我會很高興!不過他要像價兄一樣非常清楚整個金錢系統如何運作,否則撤離了,又學那些財演那樣,到處找投資機會,到頭來很大機會沒有好結果,不撤好過撤!