2011年9月13日 星期二

報喜不報憂 明月照尖東



商舖豪宅VS黃金,作為長期投資,那一樣收益較佳?有人力舉何鴻榮買屋,或者天價商舖成交,力證商舖豪宅較具升值潛力。其實,我覺得這種爭論永遠沒有結果,正如我在留言中講,投資物業很講究眼光,投資物業者有人成功跑贏黃金,亦有人跑輸給黃金,不能一概而言。

可能反對者會說,傳媒時常有報導天價成交,那些業主持貨數十年,收益大勝黃金!普遍香港人有這種觀點不足為怪,因為香港傳媒有特定的服務對象,很多時對地產交易報喜不報憂,天價成交就有機會上報,蝕讓則大部份收起不報。最經典的例子就是尖東,一個我們都很熟悉的地方,如果大家有機會去那裡的舊商場走一趟,會發現十室九空,且不是近年的事,有些舖位已空置二十年以上。

大部份七十後、六十後對這個地方都有印象,當年曾經是政府大力發展的新購物區,八十年代紅極一時,是最時髦最潮的代名詞, 連電影都以這個地區取材,大家還記得穿高腰牛仔褲去華懋戲院看戲的日子嗎?今天華懋戲院已變成大陸遊客看表演場地。尖東大部份商場落成於1980年頭,好時中心、帝國中心、尖沙咀中心......當時舖位售價昂貴,但踏入九十年代就開始走下波,相繼有投資者損手離場,亦有人看準這區未來接手物業,如李嘉誠就於1992年以18.5億買入新文華中心,再又分拆出售。

差不多二十年了,當年接手者又如何?答案是大部人的收益跟銅鑼灣、旺角比,差天共地,有的甚至要損手離場,最新一個成交是新文華中心B座515室,面積1,054方呎,以822萬元成交,原業主為警察儲蓄互助社,於1994年12月購入上址,當時成交價為875萬元,持貨至今約16年,轉售帳面蝕53萬元。

類似的蝕讓成交,在尖東有不少,但傳媒很少報導,一位在那區舊商場做物業管理的朋友說,能損手離場已算不錯了,很多舖位根本找不到買家承接,亦租不出,業主就由得它空置。

為何一個當年紅極一時,政府、財團大力吹谷的新購物區會變成這樣?明報周刊曾有一期詳細分析,原因是背後的規劃及設計理念出了問題。(小弟已不記得那一期?)

不要給一些表面的風光蒙蔽,投資豪宅或商舖一樣要講眼光,今天我們經常聽到銅鑼灣、尖沙咀、旺角有天價舖位成交,其實香港有很多區的舖位像尖東商舖一樣,連賣亦賣不出。但傳媒很少會報導,只要大家細心觀察就會發現許多,如荃景圍的荃灣中心、炮台山AIA中心後面的宏輝中心,大家常去的好旺角中心等等,幾十年來,物業都沒有太大升值,類似的例子還有千千萬萬。

所以,商舖及豪宅較黃金更具升值潛力的論點「並不能確立」,我們只可以說投資銅鑼灣商舖,或投資山頂豪宅比黃金更具升值潛力,而並非所有商舖及豪宅。而到了今天,以上兩種資產的價值已升了許多,對普通人來說,投資這兩種資產每每必涉及槓桿(借貸),當中風險值得留意,購買實物黃金則很少涉及槓桿,普通人仍然付擔得起。

所以,回顧過去40年直至現在此刻,「買黃金能抗通賬」的論點仍然能夠成立,因為全世界的黃金只有一種,並沒有分別,投資不必考眼光,只要你選中黃金就可以。而「買舖位及豪宅能抗通脹」則不能成立,因為細心在主流傳媒以外找找,可以找到許多失敗的例子。以股票為例說明,看好黃金是「買市」,而投資商舖豪宅則是「買個股」,爭論有時是源自不清晰的介定!

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謝Lisa提點,小弟作出一點小補充:

投資黃金要獲利亦要講眼光,那就是買入的時機(Timing),以1970年至2011年40年為例,中間有一半時間是大熊市。不過,買入物業同樣要講時機,例如1970代至1980代初,投資物業的收益就不太好,除此之外,投資物業還有許多因素考慮,例如位置、周遭規劃等等,所以小弟認為投資黃金較容易,只要選對時機,犯錯的機會相對較少。

55 則留言:

匿名 提到...

佐敦廣場縮水舖 薛家燕勁蝕九成
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/art_main.php?iss_id=20100804&sec_id=6996647&art_id=14309542

其實在大家身邊, 有很多這種失敗商場, 通常會做了補習社和教會. 如果你沒有發現, 其實是因為這些商場太失敗了.

JL

Lisa 提到...

不大同意Joe說投資黃金好過投資物業, 因為乜投資都講timing !
只要在物業沒升時買, 依家大多數人都賺錢, 除非你咁黑仔, 買咗D縮水樓或發水樓或做唔起的商場 ! 所以買前一定要先做功課 !
我手上還持有的物業都最少升值三倍, 而生活費都來之租金 ! 就如我老公說, 租金已回返買入成本, 間物業是凈賺的 !
金價是2000年後才慢慢升起, 早咗買輸時間值, 而收藏也是一個大問題 ! 放銀行保管箱又說驚銀行習, 放屋企又驚俾人打刧, 所以呢, 分散投資才是上策, 樓又要, 金銀又要 ! 依家實金加實銀是本人流動資產的29%, 已是對本人來說好高的成比 !

Joe 提到...

這文是反對因為見到有物業升值勝黃金,而將所有資產放在物業!

Lisa 提到...

Joe 是想說, 依家在this moment, 最好的投資是買實金實銀, 但去同其他以前的投資工具比較就唔太正確了 !

Lisa 提到...

所以拗來拗去頭都大 !
Timing, timing and timing !
在適當時刻, 買適當的投資工具 !
而分散投資is a must !

Wong Wai Leong 提到...

開始接受SP大大所講,好多人說的「投資」,說穿了是「處理剩餘」的問題。

匿名 提到...

其實投資最重要明白!

Lisa 提到...

SP的確好勁, 成個身家金幣金條, 還要在低位時買的 :)
不過我不認為賣掉物業買黃金會使我過得更快樂 XD !

Generation Next 提到...

NWO兄說過,全部估中都可以輸晒, 愚深深認同。有咩好爭論呢?

金甲做功課所覆蓋範圍、時代、範疇之廣,求證之慾的強,旁人很難理解。愈資深的金甲通常不用太操心生活,但心裡的無助無奈感也很高,知道自身能量太少,有些事發展下來是避免不了,也無法及早準備就可以身免。知命反而知足。

非金甲非議的題目,大多數是金甲還是幼蟲是就遇到的困惑,像油元遁還這課題,辯論起來時其實很費勁,因為非金甲所看到的跟金甲所看到的是一個冰山的水上和水下部份的分野。非金甲的一題、後面要解釋的可很多呢!

唉,俗世凡夫如不材,夢想可以效法聖人絕學無憂,卻是愈學愈憂。

金甲幼蟲如鄙人,雖難以自視為君子,但大多數時候都有三畏,畏天命、畏大人,畏聖人之言。而接下去是"小人不知天命而不畏也,狎大人,侮聖人之言。"不是想開罪非金甲,但不能不有這想法的傾向。

匿名 提到...

但是實金實銀會凍結現金流,又沒有利息。
即使看到一個難得的機會,也因為買了實金實銀無法套現而讓機會白白流走。
所以愚者認為保持充足現金流有其必要。

回GN兄:

天命若然只是一個既定劇本,那所謂擔心只是瞎擔心。該來的遲早會來。
反而所謂的大人聖人,需知天外有天,人上有人。

見習平衡者

Lisa 提到...

我又唔覺實金會凍結資金, 因為你隨時可以套現, 反而實銀就會 ! 所以身邊必留生活費, 唔可以太貪心 !

匿名 提到...

完全認同LISA 的講法, TIMING 好重要, 不過要準確CATCH 到TIMING 是好困難的, 所以, 分散投資是好重要的, 我現在是SAVE 緊$ 比第二層樓做首期, 我認為現金流無比重要, 至於為什麼買金, 是因為港幣實在太不劑, 通貨膨脹很厲害, SAVE 到之後都要看看TIMING 是否可以, 請問大家有沒有認為明年經濟一定比今年差???

RUBY

Lisa 提到...

回RUBY,
宋鴻兵說過, 2012年美國有好多毒債到期, 所以唔會是好年 ! 睇來2012會差過 2011 !

匿名 提到...

銀行業的裁員潮已經開始, 應該會蔓延至其他行業, 感覺明年經濟會差過今年.

Generation Next 提到...

反而所謂的大人聖人,需知天外有天,人上有人。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

習平兄,

所謂曲則全, 天命這題目, 就連孔子也是加我數年,五十以學易後, 才說五十而知天命。就是知了天命,也要過了六十耳順, 到七十才隨心所慾。 可知天命豈是汝所謂的劇本這個層面、層次?

從爾留言看到, 閣下執一已之見以為已是事實的全部, 也剛復自用,駁中你的又沒反應。倒真是有負見習二字,平衡更不知從何說起?

寫到這裡又想起小人不知天命而不畏也這句話。

算吧, 公說公有理, 婆說婆有理, 你過你的年,我過我的年。

匿名 提到...

唔只投資銅鑼灣舖,或投資山頂豪宅比黃金更具升值,投資旺角舖,尖沙咀舖許多跑贏黃金非常多,加連威佬道,山林道,亞士厘道,廣東道,旺角尖沙咀彌敦道,旺角西洋菜街,波鞋街,唔只(山頂豪宅)投資許多樓,有租金收入,幾十年的租金亦應相當多,

匿名 提到...

幾十年來,物業比黃金更大大升值,類似的例子還有千千萬萬

Chris 提到...

買樓要看timing,97年$6xxx 買嘉湖,今日仍然未到家郷。
買樓,除了timing,亦要看location

Lisa 提到...

Joe 是想說, 依家才去買舖或豪宅風險太大了, 因為須用按揭, 而如果宋鴻兵說的利率火山到來, 你好快會沒頂 ! 投資物業, 一係在97年沒升前買, 一係在2003年沙士買, 唔係就無咁大的利潤 !
黃金勢都沒行完, 如果可以去到一萬美元一盎司, 利潤可觀 !

匿名 提到...

中環舖,中環甲級商廈,銅鑼灣甲級商廈,尖沙咀甲級商廈,全
港,港鐵路線好多商舖,就算你力證講美孚新村,計埋幾十年租金,人地d租金會用泥再買樓,再投資物業或者如Lisa會用租泥買金或者股票,你古人地用租金埋在地底.

匿名 提到...

你講黃金大勝美孚新村,係唔成立.

匿名 提到...

實貨白銀有弱點,紙白銀也能共舞
http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=46414&blogid=1375

Lisa 提到...

紙白銀的風險是易買到, 所以你會買多咗, 而波動大, 分分鐘俾人嚇走, 所以要買, 就買實銀 !

Gordon 提到...

各位金甲蟲,有好消息,原來昨天有此舉動,難怪金價又跌幾十,又有平貨執了!

CME上调黄金外盘保证金 金价下挫逾3%
http://www.dyhjw.com/gold/2011091320788.html

傳聞對沖基金沽金套現
http://money.591hx.com/article/2011-09-11/0000067039s.shtml

Joe 提到...

幾十年來,物業比黃金更大大升值,類似的例子還有千千萬萬
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對!有千千例子勝黃金,亦有千千萬萬例子輸黃金,所以從這種邏輯上推論,我們不能作出一個「投資商舖及豪宅必然勝黃金」的結論。只能作出一個「投資商舖豪宅有時勝黃金,有時不能勝黃金,一切要看眼光」的結論。

這是一種邏輯,例如要確立「女人必然能生育」這個論點,就要證明全世界所有女人都會生育,只要有一個女人不能生育,「女人必然能生育」的論點就不能成立!

Yan 提到...

Doing the right thing at the right timing is the most important things. No point to argue from the history e.g. 1997, 2003.

What should we do now
Property: Already raising a lot and holding for a while even the stock market downs a lot.

Gold: All buddy here are super-positive, even some argue that it has raised more than property.

Stock: Almost no one thinks positive although it has down a lot. Citibank suggest buying the stock now.

Joe 提到...

你講黃金大勝美孚新村,係唔成立
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你有沒有看清楚?我後面已再解釋,「不能一概而論.....」

請看清楚!

Gordon 提到...

joe兄,
是你blog的長期讀者都知,其實買樓或買金利用馬田的信心波理論,如果判斷到自己現時處於在波的哪一階段,贏利機會已經大增,比聽電視那些九流財演的"建議"強太多了!

第六千次重覆以下內容由我來吧:
況且,買樓和買金的根本性質本來就南轅北轍,買金的優點是流動性高、易於隨身帶走,買樓則相反。
買樓是認為該地區的將來發展、法律對個人財產的保障和政權的穩定,而買金是對沖通漲(政府的隱形稅)、法幣系統崩潰,簡單講就是不信任現行經濟制度。

Yan 提到...

To Gordon

Unfortunately we could not buy gold last night and today. It is on the rising trend again!

匿名 提到...

金價回吐 美元日圓受追捧 資金避險 歐羅七個月新低
http://hk.biz.yahoo.com/110912/370/4a80t.html

Joe 提到...

回Gordon,其實我並非認為投資黃金的收益「必然」好過物業,寫了那麼多,主要是要指出投資物業收益勝過黃金「並非必然」,當中涉及很多因素,如位置、座向、地區規劃等,不是想像中容易。因為時下媒體多為地產商服務,只集中報導一些已發展得很好的區域,事實上放儲整個香港,有許多地方的物業都收益很差,只是沒有人提及。

很多時我們都會被人誤導,例如我有一位做醫生的朋友就告訴我,其實私立醫院的醫療事故的比率跟公立醫院差不多,因為私人醫院較少看重病,服務對象亦較少,萬一出事,私人醫院亦多能立即作出賠償,所以事故未必會暴光,而公立醫完則服務許多人,看較多重病,所以出現醫療事故較多,其實用統計去計,以整體病人數目及事故宗數去看,兩者相差無幾!

Gordon 提到...

Yan,

Relax,我估應該明、後天仲有機會入到平野,如果白銀去到39.5我自己會買d(*學財演果句,"建議"而已)。因為歐元區大亂局,對沖基金仲要沽金的平倉的。
睇黑帝出來向歐洲抽水就知,歐盟真好大鑊,無咁易攪得掂。

Gordon 提到...

其實我並非認為投資黃金的收益「必然」好過物業,
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Joe兄,
我當然完全明白啦,所以我無乜參與呢個話題的討論囉。學GN兄話齋,"因為非金甲所看到的跟金甲所看到的是一個冰山的水上和水下部份的分野。非金甲的一題、後面要解釋的可很多呢!",我未夠資格寫出來,不過敢引用既,嘻嘻。

你唔記我係公立醫院做野嗎?哈哈

匿名 提到...

JL你講縮水舖,你不如講買左假金!!

匿名 提到...

我只知買樓最少付出百幾二百萬,
買實金實銀最少可以幾百元買個銀幣,

當然賺多賺少就睇你有無大本錢去買,去儲啦 !!

金子

匿名 提到...

買金都要看timing,35美元衝至850美元,你850美元買,以1970年至2011年40年為例,中間有一半時間是黃金大熊市,仍然未到家郷

匿名 提到...

Chris,你講97買嘉湖,你唔講1980年850美元/盎司,買黃金,之後黃金20年的熊市,仍然未到家郷.

匿名 提到...

你買嘉湖未到家郷都有租金收,你買黃金未到家郷有租金收入?

匿名 提到...

1980年我係市區買到樓,在往後的20年有好高回報,還有租金收入,1980年買黃金,20年的熊市,仍然未到家郷,2000年後我才買黃金,一定好過一早買黃金,joe唔好取巧啦!!

匿名 提到...

Lisa姐係叻人,一定知!

匿名 提到...

你買左黃金,如果長時間唔升值,如1980年後20年的熊市,你hold住d錢,有收入?

匿名 提到...

1980年買樓好過買金, 2000年買金好過買樓, 講到尾都係timing問題. 問題係哩啲已經係歷史, 我地講乜都係馬後炮, 最緊要係今時今日應該買乜, 而我個人睇好黃金多過樓.

另外, 買金萬五蚊就有交易, 你拎住萬五蚊可唔可以買兩呎樓? 如果借錢買樓, 再遇上大跌市, 即刻就債主臨門. 買黃金就可以用平均成本法, 每月買一定金額, 就算由80年開始, 經過20年熊市的平均購入價都肯定遠低於850美元的歷史高位.

JL

Generation Next 提到...

學GN兄話齋,"因為非金甲所 看到的跟金甲所看到的是一個冰山的水上和 水下部份的分野。非金甲的一題、後面要解 釋的可很多呢!",我未夠資格寫出來,不過 敢引用既,
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

哥頓兄,

經我兄一題, 不材那個什麼冰山論原來又犯了“不自見”一戒, 實在臉紅。

容許愚稍微改正一下:

"因為非金甲所看到的跟金甲所-追求-看到的是一個冰山的水上和 水下部份的分野。非金甲的一題、後面要解釋的可很多呢!"

萬望我兄見諒。

Mirrorman 提到...

Joe兄,

你要明白有些人只看到人地點賺點賺, 但無睇到自己應該點賺點賺,
以為賺錢好易, 以為眼光獨到,
結果到輸錢先知本不夠, 眼光唔夠

匿名 提到...

眼光獨到?係市區買樓投資收租,要幾眼光獨到,就算美孚新村,都無輸錢。

匿名 提到...

Mirrorman 提到...
你要明白有些人只看到人地點賺點賺, 但無睇到自己應該點賺點賺,以為賺錢好易, 以為眼光獨到,

你講你買金銀?

匿名 提到...

投資街舖一定唔會賣不出,租不出,空置,你講d將舊商場拆細,分拆成出售舖位,因為d小業主好都失咗蹤,d小業主又唔裝修重整商場,

匿名 提到...

我都可以話你黑仔買左假金!!

匿名 提到...

JL提到佐敦廣場縮水舖 薛家燕勁蝕九成


我都可以話你黑仔,屋企俾人打刧,東亞銀行保險箱爆竊,星展銀行誤毀保險箱。勁蝕10成

Gordon 提到...

joe 兄,
可否開新toptic講講你点睇希腊,歐洲局势?歐洲式雷曼殺埋身更貼所。

匿名 提到...

~天意弄人? 還是banker弄人?

~如果你問我J兄同banker搞屎棍無關~真係打死都信!

匿名 提到...

J兄同banker搞屎棍,笑左。

匿名 提到...

~先排行下沙新,9得,銅時,先排除講國語既自由行~d人多到呢~d人疑似係唔洗返工做野~勁過2007年市度好果時~只有一班世界末日撚沉醉於世界末日時既幻想世界~強烈建議中毒者及早去睇精神料!~

匿名 提到...

~天意弄人? 還是banker弄人?
~如果你問我J兄同banker搞屎棍無關~真係打死都唔信!

~如果班banker唔搞屎棍~點搞到你地一個二個傻X恐懼呀?

Lisa 提到...

其實黃金勢都沒走完, 走完先來再拗吧 XDDDD !

投資賺錢人人唔一樣, 須靠自身環境和機遇 !
就算依家睇黃金前景睇得好亮麗, 不過本人唔會全個身家掉落去 ! 全資產金銀, 我會晚晚訓唔著 XD !