2011年9月14日 星期三

不勞而獲2




由於見到很多網友對買股和買金的熟優熟劣爭論不休,因此小弟大膽向Joe兄來個东施效颦,借用168的NES兄、糟老頭和fuzgongren兄各自的其中一個貼文和圖,讓有心人自己睇睇較長遠的股/金比較,以作參考。


61 則留言:

匿名 提到...

我係對買樓投資收租和買金投資的熟優熟劣爭論.

匿名 提到...

最好買人仔, Cash is King !!

匿名 提到...

回匿名

1. 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.

2. 最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用.

3. 你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買舖?

JL

Gordon 提到...

買樓的資產類別是屬於最高那張倒三角形圖中,紅色一欄內的commercial real estate 和 residential real estate即是。

Joe 提到...

其實我只想帶出一個訊息,若想買樓抗通脹,且勝過黃金收益,一定要小心選擇,不是任何地區的物業皆能做到這種效果,就是這麼簡單。

我之所以要花那麼多時間說明,是因為時下太多人選擇性報導地產投資收益。

匿名 提到...

再補充一點, 雖然哩度唔鼓勵買枇杷膏, 但枇杷膏可以幫助低收入的金銀甲起步, 每隔一段時間買0.1兩, 儲夠一兩就換成現金買實金. 由於枇杷膏買賣差價低, 咁做基本上係冇成本, 而由於枇杷膏持有量永遠唔超過一兩, 就算銀行真的倒閉, 損失仍然好有限. 由於可以咁做, 買金銀根本就唔會"摸頂", 因為模頂都可以在跌市後溝淡. 所以哩度的金銀甲, 升市開心, 跌市亦開心, 就係哩個道理.

相反買樓買舖, 就完全冇哩種彈性. 就算可以唔使借錢就買, 只要係在錯的時間買, 就會損失慘重.

JL

匿名 提到...

Gordon你不如講非洲d 物業.

匿名 提到...

你都未答我, 一個月搵兩三萬的家庭, 連自己住緊層樓都要供20年, 點樣買樓買舖收租? 如果你話要借錢買樓收租, 用租金供樓, 一旦經濟下滑租不出去就會立即財困, 涉及的風險已經比買金銀甚至股票都要高很多. 試問有幾多人可以唔使借錢可以一筆過買樓買

無人叫你買豪宅,有些藍籌屋苑,如嘉湖山莊,於海嘯後只需百多萬便有交易。一人買不起可以兩個人夾份買,以當前低息環境計算。每月只需月供5千多元。(就算真租不出去,月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不出吧)以最近成交價計算,兩年升值連租金已賺愈百二萬元。

就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講眼光.

這不太需要眼光,反而需要"視力"-如你見到商場水靜河飛,也不會胡亂投資吧

最好的商場, 大業主只租不賣, 有錢都冇用.

所以買進房產信託基金(如領匯)也是不錯選擇。

見習平衡者

匿名 提到...

JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入.

匿名 提到...

joe計以10萬港幣,唔使借錢買美孚新村同黃金回報.

匿名 提到...

Joe兄可否比較一下某些藍籌股(如HSBC)和黃金從6、70年代到而家的價格與收益?我地啲後生仔完全搵唔到資料:(

見習平衡者

Lisa 提到...

在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?

匿名 提到...

在2004/2005年我叫人買樓買舖投資收租, 俾人說是歪理, 要小心負資產, 而依家樓價升咗幾倍, 就有人出來叫人買樓買舖投資, 是樓市牛三了嗎 ?

成個blog(再加閣下的)再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金,是黃金牛三了嗎?

匿名 提到...

Lisa,係Gordon拿那張買樓的資產類別倒三角形圖講.

匿名 提到...

我一路係話以前買樓回報比黃金多好多,現在係買金銀.

Gordon 提到...

個個都匿名好難攪清楚邊個打邊個,留個名的好Y,可以有個稱呼。

匿名 提到...

上面匿名唔係我.


一路沒留名,michael

Joe 提到...

請留名,已經開始唔知邊個打邊個?

匿名 提到...

joe你用每安士38美元黃金世紀低價,有d取巧,你唔用1980年後金價比樓價?如果我用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益.

Michael

Joe 提到...

回見習兄,小弟可盡力找找,但滙豐曾拆股,又分過紅股,再加股息,要一點時間。

匿名 提到...

如果我1980年來到目前比.

Michael

Joe 提到...

回Michael,

「用1980年後金價樓價比一定勝過黃金收益」仍然不能成立,因為就算1980年後很多樓升得好過黃金,但仍然有一些差過黃金,例子有許多,例如我之前提及的部份尖東商舖。

所以,「1980後買樓一定勝黃金收益」是一個經不起驗證的陳述。

匿名 提到...

joe,如果用樓,唔係用商舖?


Michael

Joe 提到...

1980年至今,黃金升一倍,由1980年至今,全香港所有物業皆升多過一倍?

這是一種邏輯,很容易找到當中的謬誤!

匿名 提到...

我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報.

匿名 提到...

20年租金回報唔會埋在地底,會再買樓,買金,一定多過一早買金唔放.

Michael

匿名 提到...

"JL,係在錯的時間買黃金,850美元,1980年-2000年會損失慘重,損失20年回報,還有租金回報收入"

有人繼續刻意扭曲我的講法, 我話可以每星期買0.1 oz金, 咁就算係當年用85美元買了0.1 oz, 都只係一次, 經過20年一早溝淡晒. 相反, 你買樓可以每星期買入0.1呎嗎? 大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?

JL

匿名 提到...

見習平衡者

這不太需要眼光,反而需要"視力"-如你見到商場水靜河飛,也不會胡亂投資吧

所以買進房產信託基金(如領匯)也是不錯選擇。
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我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時. 而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.

REIT要俾人食手續費, 而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.

JL

匿名 提到...

大牛市時, 你點知自己係唔係接最後一棒?
香港地少人多,加上政府屈機政策(如投資移民,拒建居屋等)同強國同胞實力,住宅持續升值幾乎係必然(even97時買落而家都番到家鄉)。

我相信當年買入那些失敗商場的人都唔係盲的, 可能係被騙, 可能商場曾經風光一時.
都話左洛,對未知嘅表現"斷估"叫眼光,我都相信當年買入那些失敗商場的人唔係盲的, 可能係被騙, 亦有極大可能係根本無睇過個舖就亂買。咁叫無做功課(買咩都會失敗)絕對跟眼光無關。

而你咁講亦都係承認了買舖要講眼光.
而你咁講算唔算承認我第一點正確:)

REIT要俾人食手續費,
買金沒有手續費嗎?kitco買金銀差價達一成呢(算少了,只計算bullion,不計collection)!利昌也有差價、火耗及人工吧!

而且如果我有好商場, 何必要賣出來益街坊? 紅磡都會商場就係某REIT的失敗商場例子.
呢個問題你問房委會啦!領匯大把好商場,而且租金只升不跌,加幅跑贏通脹9條街!

見習平衡者

匿名 提到...

JL,你咁講,買金都要講眼光,你買左假金都輸錢.


Michael

匿名 提到...

領匯唔係好商場?截至3月31日止,領匯末期業績,商鋪的基本租金收入按年增長8.9%,至30.95億元,按營業額分成租金及商場營銷收入分別上升20%(至8,400萬元),及上升26.4%(至1.15億元)。街市及熟食檔位亦按年錄得穩定增長;期內停車場收益按年上升3.9%,至10.44 億港元

kidthief 提到...

Thanks Gordon, for reposting these pictures, remember seeing them in 168

匿名 提到...

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=H4V3NHEQ5X6078&id=320697
發達週記 Michael

匿名 提到...

猴票由3分升到現在一萬四千
所以比樓更要升得多
而且張張差不多,VF,F相差幾倍都系赢曬
這才是最好的投資

匿名 提到...

2000年前, 香港人口一直高速增長, 樓宇的確有剛性需求, 而且本港經濟由製造業到服務業再到金融業都轉型成功, GDP增幅巨大。樓價當然水漲船高; 反觀黃金主要反映美元的購買力升跌, 香港的經濟成果同黃金關係好細。

但自呢十幾年香港已不能再成功轉型 (金融業已是最高級別, 唔同全民做番工廠同耕田咩!), 同時人口十幾年來只係多左100萬 (殺校聲四起), "中小型" 樓宇對黃金十幾年內都在下跌, 一D都唔奇。 都唔知有乜好拗! 任何投資工具都有牛熊市架啦!

但呢次黃金牛市同以往不同, 呢次黃金係對沖系統性及世界性崩潰的定海神針, 唔再係對某一法幣的牛熊循環。

閒人

匿名 提到...

猴票係8分面值. 況且現在已沒有新郵票有咁限量, 而且玩郵票又要分真假, 又要識睇第幾版, 又要品相好... 其複雜程度如果俾佢搵到好野我都覺得係抵佢發的. 其實, 真正可以玩郵票/鈔票發達的係擁有錯體, 做印票廠內部的人最容易發。

閒人

Joe 提到...

回Michael:

「我認為有多過一倍,可找找,就算沒有,還有20年租金回報。」

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我不是說沒有投資收益勝黃金的物業,而是說自1980年起不是所有投資物業都能勝黃金。

重點是「所有」兩個字。雖然你沒有提過「所有」,但當你說自1980年起,買樓收益一定勝買金時,「買樓」二字可以理解為「購買任何物業」。

樓有許多種,包括藍籌屋苑、村屋、居屋、寮屋等等,是否任何的樓自1980年起的收益都勝黃金?明顯不是!

所以,如果你將「買樓收益勝黃金」改成「買藍籌屋苑的收益勝過黃金」,那論點成立的機會就會大大增加了。

Joe 提到...

大家之所有買樓收益必然好的想法,我估計是受了每天在電視看到的樓價指數影響。但那些指數,如中原樓價指數,統計方法本身有許多取巧成份,例如會將一些無人問津,或者沒有成交紀錄的物業通通排除在外。其實簡單講,這些所謂的統計有偏幫地產商之嫌。因為它營造了一種「長渣任何物業都有好收益」的錯覺。

Joe 提到...

這個blog就詳細解釋了樓價指數的不足:

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18243

匿名 提到...

上面講的猴票, 我都有一張, 97年約800蚊入, 品相很好. 點解唔入多幾張? 有早知冇乞衣啦! 而同年的香港97郵展一號, 我仲有6張, 當年由10蚊炒到500, 宜家我諗50都唔值吧!

JL

Charen Wan 提到...

和朋友Michael Lam say 個 hi 先 :)

Generation Next 提到...

其實有什麼好爭論? 金甲又不是從不買物業, 很多是自住的已經是零負債了, 手上有幾個物業吃租金不用工作的也大有人在。金甲間談論的已不是單純回報率有幾個百分點, 重點是如何保住收成,如何避免負債,如何避免手上財富被攤溥。剩下來的餘錢炒樓炒股炒期指賺起來好過買金是一定的,但對金甲來說,貪婪的已不在鈔票銀碼上的增長了。不少頂尖金甲都是用投資甚至投機這方法上岸, 之後能否再做一次成功的也就難說了。愚認為也沒有多少位資深金甲想再來一次。

回報率並不是金甲所追求的,藏金只是想可有多些可能性去享受自己勞動的成果。與非金甲談論黃金和其它物品的回報孰優孰劣, 一開始便不對口型了。

投資市場並不是後生仔或打工仔的避難所, 但肯定是專收拾聰明人的大賭場。如果自己在本業都未能站好, 未能起碼的獨當一小面, 或份糧都保唔住的,而又想在投資市場發達, 會否有點流於幻想?

Lisa 提到...

>成個blog(再加閣下的)再加不少磚家叫獸不斷叫人買黃金,是黃金牛三了嗎?

二十年前買舖, 租金回報是8%, 依家因為舖值升咗最少三倍, 但租金跟唔上, 所以用新數值來計, 租金回報是4% ! 無話買物業唔好, 但環境已改變中, 美息可能會在2013年中開始升, 而如果利息火山來到, 不可不防, 所以依家買物業一定要有足夠的資金去供 !
而呢度反對人買實金實銀的人, 可能自己沒買過金銀實物 ! 出去一次買得個萬零蚊, 出去十次都只是十幾萬, 所以輸得幾多 ?
買物業還是買金銀, 自己諗諗佢啦 !

Lisa 提到...

還有叫人買REIT個位, 唔好以為買REIT一定賺錢 !
自己物業供完銀行凈收租金, 安安樂樂, 但你又知唔知REIT後面有幾多借貸 ? 到利息大升時, 支出就會要小股東同承擔 !

Gordon 提到...

閒人兄,GN兄,Lisa,
我出呢篇貼文的目的主要是向Joe兄学习,希望留下一些有用的資訊給金銀有緣人,並無與別人爭拗之意。

我自己在幾個月前才笫一次見到那倒三角世界金融結構金字塔時,在了解真实世界後,嚇到面都青呀,不料在這裡贴出来無人驚訝,難道個個都知衍生性金融產品己有超过一千万億在市场上,謹靠過百倍摃捍運作,仍對股,樓為投资项目充满信心?

實在匪夷所思...

Generation Next 提到...

哥頓兄,

冰山的水上和水下的分野,金甲是追求看清水下的部分。非金甲嘛,嘿

Lisa 提到...

回Gordon,
大多數人是無危機感的, 唔係點解還有咁多人去買股票, 買基金, 買銀行衍生票據呢 ?
要來的終於會來, 能自救的只會是少數 !
如果真係搶起實物金銀來, 一定唔夠貨, 所以外國專家和宋鴻兵可以睇到金銀價有可能去到一萬美元之上 !
所以說金銀價有泡沬的人是錯的, 睇上面圖, 最少泡沬是金銀 !

Lisa 提到...

我都解釋過點解唔會沽出手上已供完銀行的物業, 因為物業也是實物之一, 除非是借按揭, 因為有按揭的物業是屬於銀行的 !
實金實銀一定要有, 是買保險預防萬一, 不過成個身家持有實金實銀是太危險啦, 因為還有好多預計唔到的風險 ! 世事無絕對 !
所以我認為, 持有物業和持有實金銀可以一齊擁有, 唔明D人拗乜 ?

匿名 提到...

Gordon,Lisa:
JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具,他都不擔心自己了,我們為根本未到來的金融末日擔心?是想得太多了吧!
會來的始終會來,但坦白說,除了你們傳說的神秘組織以外,根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日,大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧!真正的世界末日到來時,各位的金銀只會跟大家陪葬。

Lisa 提到...

2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html
我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !
依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !
XDDDD !

匿名 提到...

JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具,他都不擔心自己了,我們為根本未到來的金融末日擔心?是想得太多了吧!
會來的始終會來,但坦白說,除了你們傳說的神秘組織以外,根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日,大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧!真正的世界末日到來時,各位的金銀只會跟大家陪葬。

YO,樓上果位講得勁正,到時末日撚就成為真正ge金甲la。

Generation Next 提到...

習平兄道: 無人叫你買豪宅,有些藍籌屋苑,如嘉湖山莊,於海嘯後只需百多萬便有 交易。一人買不起可以兩個人夾份買,以當前低息環境計算。每月只需月 供5千多元。(就算真租不出去,月入二三萬的家庭不會連二三千元也拿不 出吧)以最近成交價計算,兩年升值連租金已賺愈百二萬元。

GN: 一百萬元樓要用三十萬元首期, 二三萬元戶起碼要用—年收入才可上車, 二份買都要用半年糧, 怎拿出來? 找誰兩份, 你能找到嗎?

二三萬元戶要月供二三千, 十分一收入了! 拿不出就是拿不出,年尾不用交稅嗎?

習平兄若不是信口開河, 便是不用交稅!
##############

習平兄道: 就算唔計縮水舖, 你絕不能否認香港有好多失敗商場, 特別係舊區, 買舖要講 眼光.

這不太需要眼光,反而需要"視力"-如你見到商場水靜河飛,也不會胡亂 投資吧

GN: 什麼是眼光, 什麼是視力? 廿三十年前見尖東人來人往就買鋪的就是閣下所需要的"視力", 同時代去水盡鵝飛的荃灣南豐中心買鋪就是閣下不需要的"目光"? 十年前澳門都是水盡鵝飛的,那時入貨的是盲人了。

呢的歪理同咩“最後先有利”一樣, 都係狗屁不通!

重有呀, 不要人講你又跟住講, 係"水盡鵝飛"呀, 聽過要求證㗎!

見習即是見善而習之、見不善而改之; 平衡是過猶不及,多一點太多少一點太少, 妙到絕境的中庸之道。

習平兄會臉紅嗎?

Generation Next 提到...

JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具,他 都不擔心自己了,我們為根本未到來的金融 末日擔心?
﹏﹏﹏﹏﹏﹏

如果能預知未來, 六倍已經很保守了。
如果能影響未來, 六十倍也太沒效率了。
如果能創造未來, 六百倍已經算有良心了。

Lisa 提到...

到惡性通脹來臨, 手上無實金實銀的人就會知金銀的好處 !
http://investtalk-lisa.blogspot.com/2011/08/aftershock.html

Joe 提到...

2004/2006年我叫人唔好成個身家買股票, 自住物業一定要買, 但成班人唔信 ! http://investtalk-lisa.blogspot.com/2010/10/blog-post_5739.html
我當時說過, 成個資產買股票, 我會訓唔著, 而依家已証明, 股市只是一場遊戲 !
依家我又說, 成個資產買實金實銀, 我會晚晚訓唔著 ! 不過買資產的一部份就一定要啦 !
XDDDD !

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一萬個讚成,這些人亦犯了同樣毛病,邏輯上講就是以偏蓋全,沒有深入了解。將所有資產放在股票,明顯又是受了類似「買股可抗通脹」論影響。

Joe 提到...

JP Morgan敢玩過六百倍槓桿的衍生工具,他都不擔心自己了,我們為根本未到來的金融末日擔心?是想得太多了吧!
會來的始終會來,但坦白說,除了你們傳說的神秘組織以外,根本不會有人能自救。
與其擔心金融末日,大家不如擔心2012-相傳的世界末日吧!真正的世界末日到來時,各位的金銀只會跟大家陪葬。
------------------------------------

真正世界末日來到,除了金銀外,股票、樓、債、外匯、錢亦通通陪葬,那是否甚麼也不應持有?

Joe 提到...

PS:我認不會有世界末日,亦不怕世界末日!因為物質不滅,死後化成粒子,永遠存在於宇宙,若然時間無限,亦不排除粒子重新組合的機會。而「人類曾經生存於地球」亦成為宇宙內永恆不變的事實。生命不在乎天長地久,曾經擁有及存活已經有意義,已經足夠!

Generation Next 提到...

抗通漲--這—詞使人在思想上已經認定價格會一直向上,要對抗就非要在數字上將自己手上的鈔票追趕上通漲的幅度。誰不知自己無論如何用力追, 也沒法趕上人家印的速度

一個錢的另一面是通縮,正是金甲的夢想時期。

租兄, 想請教希臘現在還有銀行做樓按嗎? 人民買房能借到$嗎?

匿名 提到...

見習平衡者兄:

你到底買過舖未??

匿名 提到...

買街舖一定唔會賣唔出租唔出,空置,你講d將商場,分拆成舖位出售,因為d商場幾十個小業主唔齊心合力將商場重整翻新,d小業主又唔裝修商場,商場各層漆黑一片,天花損毀,分間各舖位的裝修下塌,業權好散好亂,你想租個位都唔知聯絡邊個,你用呢的商場比係歪理取巧,如果你係買尖東街舖都唔會賣唔出租唔出.

Michael

Joe 提到...

GN兄:這個我都唔知呀!