2010年10月9日 星期六

貨幣幻象


先多謝168師兄介紹這幅圖,彌補了年多前另一幅圖的不足!以上是樓價與金價的比例圖,97年,美聯香港樓價平均是6300左右,當年金價是平均是331美元,樓金比例大約20。這是近20年高位,此後一直就下跌,跌到今個月(十月),香港平均樓價是4931,1安士黃金是1350美元,比例是3.652,比2009年11月30日的歷史低位3.636尚差少許,當時金價$1200下,最高見1180。
-
好了,這幅圖教懂我們甚麼?
-
1/樓價近幾年的升,只是以港元計價的升,實際上,自97年至今,若以黃金計價,香港樓價仍處於超級大熊市,至今已經13年。
-
2/金價升到$1350,購買力卻不及$1180時,金升,金甲蟲不一定受惠,資產跌卻可能更受惠。
-
3/樓價表面升,其實對黃金貶值,這正正是貨幣產生的價值幻象,等你以為你的資產價格正在上升,實際對硬貨幣(黃金)正在貶值。
-----------------------------------------------
-----------------------------------------------
這幾日仔細地想,走勢會否像其他技術分析一樣有見低的可能,見低即代表反彈,例如,比例見1,即是金價見頂!自已傻笑......黃金可以分割得很細,1安士可分10個0.1安士,或100個0.01安士,或1000個0.001安士,樓市的大熊市可能是無低深潭,價格一路升,但對黃金卻一路貶值!
當然,買樓收租的收益計算在內,還有租金再投資及其產生的經濟效益,比例可能會有變,而且樓是必需品,升升跌跌也要地方住,但想說的是,見到樓價升,不值得香港人過份欣喜,見到金價跌,大家也不要過份落漠,小心計算其購買力才是實際!

10 則留言:

patrcikking30 提到...

現在買樓的危險不是擔心名義樓價會下跌,

因為錢太多而且會越來越多,根本就不會下跌,

但到左有惡性通脹發生或金本位恢復後,

業主們被大幅加息或實質樓價變得太高而成為重擔,

對一生的財務影响可謂不小

Christine 提到...

做了金甲蟲的日子不長,但各位一直提及金價是以美元計算,加上長期受壓,現價或一直以來的價格根本不能反映黃金的真正購買力,愚認為以上的圖僅可作參考,不用太深究。

近期我在想,為何當年港元不跟黃金掛,而是美元? 又或者港元現在應否跟美元delink?

patrcikking30 提到...

因為當時巳無左金本位制,當時有諗過掛英鎊,

但因為美元先係國際貿易最常用貨幣才掛美元.

港元現在和美元脫勾作用不大,而係後困難講,

因為除左無人咁傻孭獲外,就係現在巳不是美元有問題,

而係各種貨幣都有問題,改掛一籃子,其實也避不了問題,

而且解除了7.8兌一美元這明確和悠久的兌換率,

而令港元匯率就有無窮的幻想,大上大落的程度可能比

現在保持聯匯而大上大落所引發的問題更嚴重,

因為港元失去了一個還叫做大國的貨幣做支持,

上下波動的程度更大.港元現在可做不多,動不如靜,

港府唯一可做的就係買多一點黃金做儲備,

不過這會否和聯匯制度有無相扺就不知道.

Christine 提到...

對於用金價計本港樓市價值,我其實很迷惘。先撇除金價有否被人人為壓低,上圖確實告之了我們樓市仍處於熊市,但若用168糟老大曾提及過,一兩金仍買不了一呎真豪宅,那代表金價不是太平,便是樓價一定太貴。

請問各位,究竟那個interpretation才對?

patrcikking30 提到...

金價不是太平,便是樓價一定太貴。
其實這是相對的.

不過我認為樓市應該係太貴就真,
你睇下近十年好多人都係九成十成樓按去買樓,
基本上即係無首期,係高風險,而且風氣係人人都仆去買,
但金呢?1353美元一安士,但正如168的師兄們所講,
又有幾多人真的持有實金作為投資呢?
(不計結婚時收到的飾金)
不要講5%,我諗1%都未必有.

仲有樓市供應比印鈔要慢而且有限,但我認為技術的進步,
其實樓市的供應係十分充足的(只係政府的故意干預
和開拓土地上要時間)
以前起一楝好似要幾年時間,現在的好快,年半兩年就起好,
以前公屋都只係廿幾層,現在有私樓郤高到五六十層
以前無想過的地方,而現在也變成大型市鎮,
如果唔係香港又點樣由一二百萬人口,
到現在竟可以容立到七百萬人呢?
所謂地少人多,樓市供應有限只係吹水居多,
但黃金就真的供應有限而且無人可以制造出來.

Christine 提到...

But I am afraid that even I use all my money to buy Gold, the amount I can buy is still far less than those ppl only spend 1%/5% of their total asset. Haha..

其實我不是太明白,上圖明明得出結論--若以黃金計價,樓價實際貶值;但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅? Is it due to another calculation approach which should be applied to luxury house? I am just stuck here. Thanks for your explanation.

Bosco 提到...

>>但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅?

為何看事情要看得如此死呢?一兩金一尺真豪宅又唔系咩野經千錘百煉出來既數字。。。糟老頭講下,唔使咁認真。

其實我覺得呢副圖無咩意思,拒之系比較緊2個Asset Class之間系某一特定時間既回報而爾。。。如果你拿,例如Google同金價既比例,咁個結論又系咩呢?

金價系受大控制既,好多技術分析都系多餘既,你買得實金,根本唔系看拒地既“美金價”,你會知道幾時會系大牛既啦,而家未系,唔使咁緊張。。。

Joe 提到...

就是嘛,參考下姐!如bosco所言,黃金仍以美元計價,我們才可以作這類比較,若然不再以美元計價,而是直接對換資產,差距可以非常大。因為金本位已消失多時,黃金對資產的對換價已沒有太多數據可以參考。

patrcikking30 提到...

其實我不是太明白,上圖明明得出結論--若以黃金計價,樓價實際貶值;但為何到此刻一兩金仍買不了一呎真豪宅? Is it due to another calculation approach which should be applied to luxury house? I am just stuck here. Thanks for your explanation.

我不知最後真金價會去到點,但我諗不只糟老頭的預算吧.
我認為金價現在還未去到頂峰,只係因為時辰未到,
時辰一到,所有真相都原形畢露.

匿名 提到...

其實香港豪宅係跟貼金價的. 豪宅買家不是為住而買, 而是投資居多, 亦不會如中小型住宅般無按揭就買不成. 所以豪宅價格是跟美金強弱而定. 中小型住宅就受限於人均收入, 及供款能力而制約. 上圖表達的更深層意義是呢十年打工仔實際收入正在下降.