2017年6月1日 星期四

買樓考眼光



似乎有人很有興趣討論樓市。小弟重申一向立場,住屋是生活需要,看好前景或看淡前景都要住,就像要吃飯一樣。故此買樓自住,隨時可以,只要衡量自已能力。

至於投資則當別論,物業很視乎地點、位置、四周環境等等因素,還要看你買入價是否合理。在樓市持續創新高下,同樣有蝕讓個案,原因可能是不問價入市。在沒有任何物業資料及售價,小弟不會一刀切叫人買或不買。各位網友亦要很小心,就算模對樓市大向方,亦不代表可以胡亂不問價入市。物業能否賺錢,賺多少,很考個人眼光。

75 則留言:

匿名 提到...

2011年用美孚新村比較金價,而家又唔用美孚新村比較下金價?

Ronald Fung 提到...

2012同2017港樓對金價比較


http://gogoldjoe.blogspot.hk/2017/03/blog-post_14.html

其實已經做左2012同2017港樓對金價比較了,雖不是2011,但有足夠參考價值

林祖 提到...

謝Ronald資料!

有些我寫過了也不記得!

似乎有人不看亂吹!笑了……

林祖 提到...

我們根據事實陳述,再作出一點預測。但正如文中所言:小弟不敢斷港樓一定會大跌,因為影響物業價格因素還有其他,例如政府政策。

林祖 提到...

小弟對港樓的看法由2011年至2017年都是一致,升還是跌,我們都照樣說出來。
致於未來走向,由影響物業升跌的因素太多人為干預,很難測,所以只是估估下,不敢大賭一鋪。
若有人想賭,只能說:祝君好運!

林祖 提到...

小弟策略仍然是一致的
那就是保守不進取地持有實金
又看看他人有何方法令小弟資產大貶值?
嘻嘻

匿名 提到...

跟你買金銀跌,唔買樓投資但又係咁升,已經資產大貶值,咁都唔肯承認

Lisa 提到...

勁搞野 XD !
點解你唔跟足 Joe 投資組合, 有樓有實金實銀又炒美股 ?
點解你只買金銀 ?
過咗幾年金銀大升你又點計, 出來請 Joe 飲茶 ?

匿名 提到...

佢邊度有列明投資組合?

匿名 提到...

如果金銀投資咁小,唔好叫金甲蟲之路,佢呢幾年金完全冇起色先開始炒美股,2011之前全部講買金!

Lisa 提到...

Joe 一路都有講有實金實銀, 也有自住樓, 佢也有炒美股, 你睇唔到是因為你唔去留意人地在做乜, 只諗住發達啦, 買金銀就會發達 !
投資要思考, 也要知自己做緊乜, 所以我第一時間叫人去睇我記錄, 因為實金實銀都有好多種類 !

Lisa 提到...

Joe 手上的實金實銀應該多過我 :)

Lisa 提到...

我係咁諗, 如果我買好多金磚銀磚返來, 而金銀價唔升, 對住D磚會好煩, 所以我買特別幣和收藏幣, 又可以欣賞, 又可以送禮, 又可以留俾下一代人, 博收藏幣升值 !

匿名 提到...

Lisa 你物業有幾多?金銀有幾多?

Lisa 提到...

哈哈, 傻的嗎 ?
查我身家 !
我唔窮, 也唔係最富有個位 !
我說過呢幾年鐵三角是: 物業+實金實銀+人民幣 !

匿名 提到...

Lisa 你幾時講鐡三角?有冇講比例幾多,邊度話?

匿名 提到...

咪講笑啦,跟版主學買股票,他買的etf成份係乜也搞不淸,再者美股應不用HSBC 買,我也不多計較佣金收費,最主要HSBC 好多美股 adr 成份股也買不到,笑死,廢到爆。

匿名 提到...

Joe兄, Lisa姐,

追了幾個thread,呢位人兄專挑事端,回覆佢實在浪費兩位寶貴時間。

EF

匿名 提到...

樓上所謂EF,我幾年前同而家同joe 佢地討論樓,金價叫挑事端?

Lisa 提到...

匿名人好多野都沒識, 追人地的 link 也唔識, 起碼唔係 IT人 :)

http://investtalk-lisa.blogspot.hk/search/label/%E6%9C%AC%E4%BA%BA%E6%8A%95%E8%B3%87

匿名 提到...

2011年既6年後2017年而家再計返數!

就用返你用1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位,直至今天,以最近美孚新村每呎$12000計,即是600x12000,單位經過46年後,約值$7200000元。

又1971年的金價約每安士38美元,當年港元對美元匯價是1對5.6,即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以中國銀行金價計,每安士實金是$9888,即是經過46年,469安士x9888,變成$4637472港元,未計46年租金收入,樓價已大勝冇息收的黃金。

匿名 提到...

Ronald Fung 你自己買左自住樓未?

匿名 提到...

actually 匿名 is not only one person

匿名 提到...

http://proptx.midland.com.hk/tx/index.jsp?estateId=E00061

以上係美聯今時今日美孚新村既成交,尺價

我叫Alan,留返個名得未呀?!

匿名 提到...

Hi I am Joe Senior who is brother of Joe Junior

林祖 提到...

2011年既6年後2017年而家再計返數!

就用返你用1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位,直至今天,以最近美孚新村每呎$12000計,即是600x12000,單位經過46年後,約值$7200000元。

又1971年的金價約每安士38美元,當年港元對美元匯價是1對5.6,即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以中國銀行金價計,每安士實金是$9888,即是經過46年,469安士x9888,變成$4637472港元,未計46年租金收入,樓價已大勝冇息收的黃金。

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重要係要等足46年!

林祖 提到...

咪講笑啦,跟版主學買股票,他買的etf成份係乜也搞不淸,再者美股應不用HSBC 買,我也不多計較佣金收費,最主要HSBC 好多美股 adr 成份股也買不到,笑死,廢到爆。

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其實我冇講過教人買股,純粹交流,更一早先旨聲明自已唔係好熟。詳情:
http://gogoldjoe.blogspot.hk/2014/09/blog-post_22.html

不過so far都有賺,已經好滿足。全部交易都有紀錄。廢又好,勁又好,用匯豐定乜都好,不勞而獲最開心,反正如上文,基本上我冇做乜分析,純粹睇下國際新聞,估下邊個當選之類,果啲技術分析令我好頭痛。

匿名 提到...

係你自己用1971年樓價同金價同2011年比較,我用返你既比較,你又話40幾年太長,咩都你自己講哂啦!係咪呀!

林祖 提到...

咁你當年點解要話我唔應該用咁長來計?

林祖 提到...

係呀!其實唔應該咁長投資期,任何資產都係,使唔使又要我揾番相關文章引證……好慘!你又唔係跟開,要好似揭聖經咁查,我已寫左千幾篇文,有排查!哭……

林祖 提到...

黄金亦有熊市,1980﹣2000年就係,大約19年,如果1980年叫人買就真係害死人,因為要等足19年。

匿名 提到...

咁你話應該用幾長年期計呀?我2010度已經有係金甲蟲之路留言。

林祖 提到...

你只係捉住一個討論同我嘈,又唔係追開,其實好難討論,因為有啲message我喺係第二度講過,例如黄金投資期應該定幾長。

林祖 提到...

咁你話應該用幾長年期計呀?我2010度已經有係金甲蟲之路留言。

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計最近15年,如何?因為人生30歲開始有餘錢投資,15年是45歲,再15年60歲,再15年75歲。

不過這樣,你又未必同意,因為對金價有利,對樓價不利。所以很難比。

匿名 提到...

我有朋友2011年至2013年買左幾多金而家仲蝕緊錢,佢問我如果而家蝕放金買樓好唔好,你認為金可唔可以升返上$15000港元一安士?如果可以幾耐可以?

匿名 提到...

15年前2002年金價幾錢一安士?

林祖 提到...

本blog是於2008年於某討論區搬過來,當年金價最低見700,你朋友當年看不到,偏偏2011年才看到,運氣的確差,所以不建議他再作任何投資,因為運氣真的差,買甚麼也會蝕。可能一買樓,樓就大跌,到時你會害了他。

林祖 提到...

15年前2002年金價幾錢一安士?

==========
約$270

林祖 提到...

不過思考後,15年也不太恰當,因為要比就要比樓供完後。未供完不能當成自已資產,一般人供樓約25年,較少15年。所以如果要比,應該對比過去25年。

2017年﹣25年=1992年

林祖 提到...

用25年,很合理。一般按揭都是25年,花25年供樓,跟花25年持有黄金,又看看誰升值得多?

美孚樓價,手上沒有資料。希望我兄可以提供。
望賜教!

匿名 提到...

而家金已經蝕左,而樓已經比2011年升左咁多,我唔會叫人而家買樓羅,唔似你。

匿名 提到...

高價仲敢買金

匿名 提到...

我連想話板主多一句的氣力也不想回,個腦思考方式錯到呢普,投資應該理解所有基本功才分析,而不靠運氣,而且板主常前言不對後語,我真係打多隻字都覺浪費精神

匿名 提到...

你朋友問你,咁你點回佢?
可以fullpay不按?

匿名 提到...

唔買樓的話有什麼好買?分享下

匿名 提到...

已經蝕左金緊係等下先,金唔係冇機會升返上去既,我唔係一味睇金跌,你地金甲蟲會唔會而家放哂d金呀?

匿名 提到...

而係2011年金價已從2千年頭升左多年,升唔小,高追金相對高風險,而2011年樓市尺價相對便宜,當然應該買樓!

匿名 提到...

我唔會叫人而家高價買樓,仲要蝕賣黃金!

fourthppp 提到...

近來這里非常熱鬧的比較樓及金.但各位細想,樓是有槓桿的,怎樣比?要是比應該同期金比.但二個孖展位又不同.點比?要是比要full paid樓價,但幾多人又有這一大筆錢。金額少的,當然要另外選擇投資品,回報當然是差點,正所謂第一筒金的重要正在於此。

honson Yip 提到...

轉載一下

宋鸿兵:

黃金本身不是生活的必需品,只是生存得到滿足之後的財富溢出品。人們希望把多餘的財富永久固化下來,永久儲藏下來,這就是為什麼黃金會作為通貨的原因。貴金屬、珠寶、土地不是財富本身,而是財富溢出之後承載財富溢出的容器。 ,

如果你有錢,可以玩PE,如果你有後臺,可以去圈地,如果你膽大,可以去放高利貸,如果你玩票,可以收古董,如果你有內線,可以炒股票,如果你沒有這些,黃金是普通人的一個不錯的選擇。

不喜勿插^_^

林祖 提到...

已經蝕左金緊係等下先,金唔係冇機會升返上去既,我唔係一味睇金跌,你地金甲蟲會唔會而家放哂d金呀?
------------------
人人不同,早期加入的應該不會。
本blog建立前,原本只是某討論區一個貼文。
大約是2007-2008左右,當時金價最低見過700
如果當年有入的,今天仍然處於上升軌道,為何要放晒?
除非跌破700才需要考慮。
不錯!升了慢了一點。
但我已多番強調,不是追求最高利䦞,而是追求一個最懶惰,不必付出很多的方法投資法。
因為我真的很懶!很怕辛苦!生活完全不是aggressive那種。

Ronald Fung 提到...

匿名 提到...
Ronald Fung 你自己買左自住樓未?

2017年6月1日 下午9:02

樓對我呢講吾合價, 我係見證住我上一代係1997~2003年的時候好慘

學下Lisa姐先:)
我的鐵三角是: 自我增值+美股+實金實銀
自我增值係最重要, 我的入息升幅so far 同full paid樓價升幅差不多
所以樓價升, 無驚過

Lisa 提到...

Ronald Fung 年輕有為, 讚 :)

Ronald Fung 提到...

Lisa 姐, 我都有小小灰的
咁辛苦自我增值,然後加人工,但購買力(物業)無增加過 :(

Lisa 提到...

Ronald 慢慢來, 最緊要儲到錢/金銀, 將來的事無人知, 其實樓價真是太癲了, 還要量在增加, 只是太多人以為買樓不會輸 ......

匿名 提到...

我係2011年話買樓好過好過買金,當年你係唔係呢度?

匿名 提到...

而家2017年冇人話買樓唔會輸,但2011年事實買樓係升買金係跌

匿名 提到...

我係2011年話買樓好過好過買金,當年你係唔係呢度?你買金未?

http://gogoldjoe.blogspot.hk/2011/09/blog-post_3489.html?m=1

林祖 提到...

你在2011年話買樓好過買金是以1971年計算到2011年!所以我才回覆你,同你計計數,結果計出來,結論是以2011年價位計,得不出一個結果是買樓好過買金。

事實上以當年價位計,的確由1971年計起,物業收益未必好得過黄金。直至2017年,物業收益才跑嬴黄金,期間用了6年時間追,即是前後共用了46年。

如果你而家出來講「由1971年計起,買樓好過買金」反而成立。但如果你站在2011年就明顯分析得不夠仔細,是一個錯誤描述。





林祖 提到...

如果你在2011年預測未來6年物業的回報將回追回過去40年的落後黄金的情況,現在出來說大家當年不聽你預測,那倒能成立。但你當年有作過這種「未來6年物業將跑嬴黄金」的預測嗎?

我完全看不到。因為這六年物業跑勝,你就要大家認同1971年至2011物業回報較黄金好,這是難以服人的,因為1971年-2011的數據顯示,不是這樣。縱使這6年黄金跑輸物業,但1971年至2011年回報仍然是較物業高,這是事實。

匿名 提到...

當然唔係事實你未計40年租金收入。

匿名 提到...

而租金收入有每個月現金流亦可用作其他投資

林祖 提到...

但你都未計40年差響、維修、管理……等等
還有銀行利息開支等支出

所以我一早話好難計!
仲有70年代有租金管制!你又未計!
實際收益係點?請你慢慢參考歷史去計。
1980年利息大升,一度高見18%!

匿名 提到...

我同你係講緊用10萬1971年買美孚同買金,一次過full pay買,何來銀行利息開支?

林祖 提到...

當係你啱,係指full pay

咁你2011年係咪即係建議大家要full pay買樓?

而家都係?

林祖 提到...

PS:萬分重要

你話你講過叫大家2011年買樓不要買金

你係邊位?

只係一個任何人也可以用的「匿名」,你講乜都得!

你係邊個?匿名有好多,邊個打邊個,一概唔知!


匿名 提到...

full pay 比同買實金比比較公平,但其實樓既優點係可以做樓按,又有租金收入,如果租金收入夠供樓而個人收入過了銀行壓力測試,其實已經算夠安全。

匿名 提到...

匿名2011年9月10日 上午12:34
淺水灣1號大宅是何鴻燊於1966年以70萬元購入,連同1790方呎增批地段,地皮總面積21,916方呎,可建樓面達1.64萬方呎。測量師指出,該處屬極罕有大型豪宅地皮,加上門牌如此矜貴,可以重建五、六間洋房,地皮市值料逾16億元。

1966年以70萬買黃金值幾錢?


呢個係我同你2011旣留言

林祖 提到...

是的!
用full pay樓同實金比,比較公平。
但問題是很少人買樓full pay
如此比,就算full pay樓勝金,對一般人亦意義不大。

有人不斷強調自已2011年叫人買樓
又沒有言明係full pay還是槓桿,但自已做比較時其實是以風險較少的full pay入貨
已經有欺騙成份。

情況就如小第用某時期期金的高槓桿收益同其他資產比較
然後話黄金收益高
跟住就建議他人買實物黄金

匿名 提到...

2011一直同你講緊1971年10萬買美孚新村,同買金比,不嬲講緊full pay,何來欺騙成份?你屈緊我!

匿名 提到...

你冇講自己買左幾多金?平均價幾錢入?唔通我話你有欺騙成份呀?

Ronald Fung 提到...

匿名留言真係無乜心情睇

林祖 提到...

2011一直同你講緊1971年10萬買美孚新村,同買金比,不嬲講緊full pay,何來欺騙成份?你屈緊我!

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我係話你建議人買樓時,冇講明係full pay定槓桿呀!

如果你一直建議人都係full pay,仲有問題,個問題就係不切實際。

所以我先至問你2011年時係建議人地借貸買樓,定full pay買樓?

你當時又冇講清楚!所以六年後我更係要問清楚!

好喇!而家機會到!

咁你2011年時同埋而家,究竟係建議人full pay買,定係借貸買呢?

唔答正烏龜!

匿名 提到...

最安全又可以同實金比較,緊係full pay,你2011年用美孚新村比都係話full pay,唔洗烏龜前烏龜後既,咁激動做咩?


Alan

匿名 提到...

而家我冇建議人買樓唔好屈我,而家金已經跌左甘多,樓又升左甘多,兩者比較反而買金比較好