2017年5月31日 星期三

不指出,正烏龜!



有匿名留言:
「Joe 兄,2013年我話買樓好過買金,你同我噪,而家幾年後,今時今日樓同金幾樣升得勁呀,你害死人呀!」

剛好找到一篇2013年小弟回覆某網友的文章,大致可以看到小弟對樓市看法。清楚不過,小弟當年看淡是看錯。但文中亦強調:估計樓價升跌像賭博,冇得分析。喚言之,小弟看淡都係估下估下,且是「愚見」(甚麼是愚見,不用小弟多解釋吧)。未答,我已先謙虛自貶為「愚」,因為自問真的不太肯定,只是估估下。另外,當時網友問我,要不要賣樓?

小弟回答是要視乎甚麼性質,自主的賣了也要租,唔抵,即不建議沽出自住物業。如此如何害死人?如果小弟真的看淡2013年往後樓價,大可建議其先沽後買。可見,先前說的看淡只是估下估下,不是很確定。後句還說,投資,要視乎甚麼位入?物業不同黄金,地區位置質素等都有影響。該網友沒有明言物業條件,根本不能教她作出甚麼決定。小弟亦不會於未知物業條件下,教人買或不買。正如投資名畫古董,我連甚麼畫又也不知,是不會教人買或不買的,只會初步作出一種概略估計後市,估錯也沒有甚麼大不了,因為一早已道明相關的估計是「賭博」。如果小弟真的那麼堅定看淡,當年也會沽出自住物業,但至今小弟沒有這樣做,同樣亦得益於樓價上升。

這種對樓市的估計由始至終都貫穿小弟文章。我相信任何討論也一樣,所以請留言小弟害死人的網友指明出處。否則就是烏龜留言了!

47 則留言:

Andrew Chu 提到...

我認為林祖從文中已很中肯地作出分析,其實根本沒有人會估到現今樓市可去到這境地。但我認同黃金極有可能這幾年內大升因世界政局不穩,美股到頂及OneGram 的誕生。

林祖 提到...

咪係!上來係咁屈我!
我從來冇叫人唔好買樓,自住物業係一種生活必需,需要就要買,好似白米、衣物,根本不到你選擇,怎也要花錢買,租也要錢。但借錢以槓桿投資是另一個概念。要視乎槓桿做多大?又要視乎物業地區及質素,有沒有升值潛力。一刀切叫人買或不買就真係害死人。

將有槓桿的物業與沒有槓桿的黄金相題並論,亦很白痴!話樓升得勁過金,當然啦,因為借錢來投資嘛,若果借錢來買金,做大槓桿,再比一比,效果亦不一樣,2002年金價250,做100倍槓桿,又睇下點?如果要比,就兩者都不做槓桿去比,差距將會縮細。

林祖 提到...

回顧美聯物業指數:
https://www.midland.com.hk/property-price-chart/

2013年 平均呎價8980
2017年 平均呎價11367

換轉到金價,由900蚊升至1140左右都做到。
之所以覺得樓升了很多……

1/ 槓桿效果
2/ 個別地區
3/ 物業質素

以上三個因素都好考眼光及與借貸機構的關係,人人不同,所以唔識分析,唔識教你應該點做?
唔知咁有乜問題,有乜咁大罪大惡極?

xiao neni 提到...

楼上的, 你确定黄金真的会在未来几年内大升? 所谓的大升是指现在金价的多少%?

匿名 提到...

唔好搞版主,如佢惦d 唔洗係度寫野!

colm lam 提到...

畢非特有錢唔使又喺幾on9嘅,不過佢老人家其實都幾誠實,話自己無買科網股喺愚蠢,但我諗佢老人家和網主都喺幾固執嘅人,佢會覺得那些揸重實金的人有點怪。

林祖 提到...

回Colm Lam

不是固執!
而係懶惰!

要分清兩個概念!有些人明知某某東西好,但如何也不做,或者明知某些東西不好,死也要做。這叫固執。但有些人明知某某東西好,但因為覺得做的過程辛苦,所以不做,希望生活沒那麼辛苦,這是懶惰及怕辛苦的性格。

我很欣賞懶惰及怕辛苦的人,做人那麼勤力做甚麼?做人怕辛苦又有何問題?難道做人做到一隻牛,又專選辛苦的東西來做嗎?勤力及進取雖最後可能獲得更多東西,但中間亦要付出很多,失去一點東西。

所以衡量過後,決定選擇一種自已認為最舒服的投資方法。並將心得與有同樣想法的人分享,當然會有人不同意這種方法,認為不夠進取,利䦞不夠多,不及買google apple好。但世人就是有些這樣的人,如果這種方法得到更多人認同,可能會阻礙某些人找客投資,故此有時是挺討人厭的,因為阻人揾食。

Lisa 提到...

當年幫 Joe 代筆個位就係咁叫人全個身家買黃金, 而我還出來駁佢一定要分散投資, 說我也有物業收租 !
好彩 Joe 之後自己寫返, 唔係就會俾人怨死 !
無人有水晶球可以睇通個市場, 只要分散投資, 你手上一定會持有可以增值的資產, 而我都還是相信, 金銀會有大升值的一日 :)

匿名 提到...

老生常談 投資有風險 入市要審慎
Joe係自己個博分享自己對市場既理解及分析
唔係叫人去跟
分享 可以互相brainstorm 可以互相提出大家睇唔到既地方及觀點
但某某匿名兄第手1句留言已有攻擊成分
眼睇唔似想分享
講下講下又咬住唔放 把口話唔回應又繼續啄住
唔知這位人兄想點

Lisa 提到...

我去同炒股個D人說, 唔好全身家買股票風險大, 俾人鬧我老人家只識買樓買金, 所以要睇下老人家的投資最後都會跑贏 XDDD !

Simon Woo 提到...

Lisa 說得對!本人都只覺得物業只是兩個用途:1.自住 , 2.收租-持續收取現金回報
如果作為買賣而不作任何用途, 皆視作為炒賣, 出不了手, 只會變蟹貨;
而無足夠金錢買物業,以借貸形式買樓, 指望出手獲利, 這行為是賭博, 除時上身,破產收場!
黃金沒有以上問題, 但現時仍被人為操縱價格,只是獲利較低, 但長遠是會有大升的可能, 因黃金是國家的財富, 中國, 印度, 俄國都只有買入實物, 從來沒有賣出, 賣出的國家是有的:委內瑞拉(破產國),瑞士(黃金生產國),南非(黃金生產國),沒有一個發達國家會出口!
發達國家只會大量賣出數字假黃金(紙黃金),以壓低黃金價格(每當黃金價上升時)!避免股市/債市避險者轉往黃金市場,影響股票市場運作

Lisa 提到...

在呢個高位買樓風險極大, 而重按揭是不智 !

colm lam 提到...

如果咁多國家只買不賣,又點會咁容易被人為操控?操控早上嘅開市價或者有可能......
無論如何,喺投資嘅領域,我地不可能用想象去賺錢,當你在1900美元買入黃金,跌到1700都唔走,你可以怪邊個?或者就喺有人要怪網主吧,其實,都講明喺金甲蟲,當然喺對黃金有偏執,想要好嘅投資分析,可以去幫襯那些收費投資網站,我在這裡比較關注邊度買實金,對網主的分析從不上心。

Lisa 提到...

好多人只博賺快錢, 以為說可能有個升浪, 就大手買入想短期內賺大錢 !
世事無絕對, 我地都已收集實金實銀有十年啦, 而還會收集落去 !
我投資物業都已二十幾年, 只有股票會短炒, 但一定要 sure 唔可以一買就跌 !

林祖 提到...

其實在本BLOG最下已經寫得好清楚,只係有人唔睇!實在好笑!原文:
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「這是投資實物金銀的網誌!宗旨是讓投資者能夠互相分享。本網誌一切言論純粹是個人意見或經驗分享,絕不應被視為投資建議,也不構成推銷任何投資產品。撰文作者不保證引述的資料真確性和完整性。務請運用獨立思考能力自行分析和驗證。一切投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本網誌無涉。」

一切清楚不過!由第一日開始已經寫得一清二楚。

Ronald Fung 提到...

Joe 兄, Block 匿名 留言吧

匿名 提到...

Joe 兄, Block 匿名 留言吧

睇來金甲蟲們想活在自己世界,匿名都係怕表達左D唔同金甲蟲想聽的意見而保護自己ONLY.

匿名 提到...

井底之蛙Ronal Fung,我笑了...

Muller 提到...

Joe 兄, Block 匿名 留言吧 X2

作為一個成年人,獨立分析和對自己的行為負責是基本吧

狄克 提到...

其實買乜投資好個人, 而且每項投資既出發點都好主觀, 因為最終俾錢巳經係主觀因素下的決定。身邊有朋友看所有東西都好客觀, 客觀到要所有條件齊全兼絶對才出手。尼個行為導至佢只買了一層自住樓外, 均沒有任何投資可言。其實尼個客觀人根本就係主觀, 而且最黑人憎就批評人地投資方法! 人地資産升值, 就講d什麽一刹那光輝不代永行, 人地資産貶值, 就師公上身, 一大堆數據話同人分柝人地輸因, 什至教人睇市。Anyway, 佢私底賺幾多, 我不想知, 因為咩人投資d乜, 關人鬼事咩!!

Ronald Fung 提到...

Joe 兄, 如果吾想Block 匿名 留言
仲有一個方法加一個免費計數器

http://www.sitemeter.com/default.asp

Site Meter能夠利用 JavaScript追蹤瀏覽者使用何種關鍵字搜尋到自己的網站,並且可以知道瀏覽者閱讀哪些文章、時間長短。另外也可知道瀏覽者的IP、國籍、作業系統、瀏覽器等基本資料<~~~轉自維基百科

我地等匿名兄現形再理性討論吧

Ryan 提到...

Joe 兄,有心人想你個 blog 收檔呀,唔想你地金銀甲蟲繼續講金銀,原因係、、、你明架啦。

狄克 提到...

Ryan 兄, 我吾明原因~ 金甲蟲同其他投資有冲突?

Ronald Fung 提到...

Joe 兄,有心人想你個 blog 收檔呀 X2

匿名兄不斷以偏概全,犯晒邏輯謬誤,我笑了

匿名 提到...

你班人事實證明樓呢幾年跑羸哂金銀

Simon Woo 提到...

上面唔感開名位朋友可能揸左好多蟹貨,可憐!
因為有新聞出各區撻大訂正不斷上升!
又或者係做物業經紀, 而家驚緊, 所以發的甘既言論!

Lisa 提到...

估下下一浪乜野會大升 ?

匿名 提到...

我想我都可以唔客氣回一句: 竟然唔諗野就去跟人走, 正傻仔
宜家仲要借意屈人, 居心叵测也

匿名 提到...

你地白痴,睇好樓市就係經紀?咁你地係咪黃金商?

匿名 提到...

點解有些人會如此無聊,上來搵交嗌。

Ronald Fung 提到...

馬後砲我都識啦,過主啦

匿名 提到...

Blogger Lisa 提到...
估下下一浪乜野會大升 ?

2017年5月31日 下午8:46
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係黃金和白銀!!!!!黃金睇$10000/oz, 白銀睇$200/oz

呢度既人變曬鄰居,個個住半山,啱唔啱聽?

Ron Tong 提到...

估下下一浪乜野會大升 ? x2

first time poster, been reading your blogs for years.

R

Lisa 提到...

我願望是黃金白銀升, 樓價跌, 可以買多間自住, 哈哈 !

Lisa 提到...

有人出來鬧事証明: 樓價見頂, 金價見底 !

mc 提到...

Joe不用上心!每一個人價值觀都很不同!細心觀察一下,有些人長期活於同其他人比較嘅心理狀態!再多錢財,心理上也平衡唔到!

Lisa 提到...

1271 啦 !
Go go go !

Alex Capital Inc 提到...

撐joe兄 自己要為自己既投資負責 沒有思考自己的資產配置 同了解清楚投資既原因 而導致損失 要怪既係自己 唔可以怪任何人

林祖 提到...

相同的引文已貼,請不必重復貼留言。

匿名 提到...

Joe你2011年既文章

匿名 提到...

都未post 條line

林祖 提到...

我認為林祖從文中已很中肯地作出分析,其實根本沒有人會估到現今樓市可去到這境地。但我認同黃金極有可能這幾年內大升因世界政局不穩,美股到頂及OneGram 的誕生。
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是的!

不止一篇,而是很多篇都有指出,樓市去向難測,不敢妄測,因為受很多政策因素影響,不過有人心有不甘,硬要說成樓市是抗通脹能力比黄金高,引證自已當年的說法正確,而小弟結論「物業抗通脹能力不一定比黄金優勝」是錯誤的預測。

但相信有理解能力的網友一定看得明白,最後一段小弟已說得很清楚不過:「當然這不能一概而論,因為買樓後可出租,有租金收入,40年的租金亦應相當可觀。不過同時亦有維修、差響等支出,要詳細計算非常困難,而且房屋的升值能力很視乎地點位置,舉一個例子並不恰當。不過,從以上美孚新村為例,最多只可以說,黃金與房屋同時可抗通賬,亦未致於能得出一個結論,房屋比黃金更能抗通賬!」

林祖 提到...

請不要再重復留言,2011年的文章已整段貼了在樓上的留言中。

匿名 提到...

都冇post過條line,你怕烏龜

林祖 提到...

相關引文已完整地貼在樓上的留言中,不必重復貼出line,有貼出已不是烏龜。小弟如此做都是為了方便集中討論,方便討論有根有據。

林祖 提到...

有整段文字,目的已完成,還要line幹甚麼?整段文字都是原文搬過來,沒有錯漏,再加一條line實在多餘。

林祖 提到...

我條題是「不指出,正烏龜」,不是不貼line正烏龜。已經在別地方貼出,就即是指出了!