2017年5月31日 星期三

注意

為免錯誤引導其他讀者及網友,所有引述本人分析,尤其認為本人有提供錯誤意見者,請列明相關內容出處,並列明link,否則一律予以刪除。

20 則留言:

匿名 提到...

2011年9月9日 星期五
計計數!
多謝見習平衡者意見!要知由1971年至今,是樓房或是黃金可抗通賬?不是說了算,最緊要計計數。就以以下美孚新村居民的回顧為例:

http://www.welovehkasso.com/welovehkhist/thesis/2009/2009-2-4.pdf

作者於1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位,直至今天,以最近美孚新村每呎$5500計,即是600x5500,單位經過40年後,約值$3300000元。

又看看同時期投資黃金如何?1971年的金價約每安士38美元,當年港元對美元匯價是1對5.6,即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以上周五恆生銀行金價計,每安士實金是$15180,即是經過40年,469安士x15180,變成$7119420港元,黃金大勝一倍。

那種資產升值較多,清楚可見!當然這不能一概而論,因為買樓後可出租,有租金收入,40年的租金亦應相當可觀。不過同時亦有維修、差響等支出,要詳細計算非常困難,而且房屋的升值能力很視乎地點位置,舉一個例子並不恰當。不過,從以上美孚新村為例,最多只可以說,黃金與房屋同時可抗通賬,亦未致於能得出一個結論,房屋比黃金更能抗通賬!

匿名 提到...

Joe 你 2011年既文章,你6年前已經同我討論樓同金。

林祖 提到...

對呀!那是以2011年金價升至高位時計算,我只是在陳述當時的「客觀事實」,以當時的價位計算,黄金的確跑嬴物業。當年的回覆清楚不過,我第二句便說「要知由1971年至今」,「今」就是時當日的意思。

但是,我並沒有對將來作出任何預測!

只得出一個結論是……「未致於能得出一個結論,房屋比黄金更能抗通脹」。那今日是大通脹來臨嗎?以下2013年寫的文章清楚不過:

http://gogoldjoe.blogspot.hk/2013/12/blog-post_21.html

文中提到「當然我們要有心理迎接高通脹,但同時亦要有準備,美元的高通脹不會在我們有生之年出現,眼前可能是一個長時期的通縮。」

我在多篇文章亦有說,當今仍然處於通縮,通脹未成氣候。有需要可一一列出。那我於2011年得出一個結論「未致於能得出一個結論,房屋比黄金更能抗通脹」有何問題。

你買了金而沒有高回報,原因在於你以為即將會有通脹,再根據我當時這篇分析,認為物業在通脹下未必能跑嬴黄金,那是你對未來是通脹或通縮妄下判斷之故。為甚麼會妄下判斷呢,因為心急,思考過於簡單,想走捷徑一步登天,看了這篇分析後,就不看其他了,或隨隨便便看一看其他就算。不知我說得有沒有錯?

對物業的預測,我從不妄下判斷,因為太多人為因素干擾。我得出一個結論是物業未必比黄金更能抗通脹,你就妄下判斷認為未來物業可能不及黄金升得多,因為你早已認為未來必是高通脹,立場先設,然後問我意見,通脹下,甚麼資產會跑出。然後這幾年通脹都很低,沒有高通脹,你就跑來賴我錯點迷津,公平否?

林祖 提到...

在2011年一個留言中「見習平衡者」這樣說……
所以結論,「1971年香港人的生活水平比2011年要高!」
真正結論:真正抗通脹的不是黃金,而是房地產。(見習平衡者)

---------------------------------------------
果然,我說得一點也沒有錯,你認為當下就是通脹,所以再往上推,證明通脹之下,物業會跑嬴黄金。其實,當今屬於一個低通脹至接近通縮的時期,這種時期,黄金的表現一般不會太好(以前也有文章說過這情況),高通脹及高通縮時期才是黄金表現最好的時期。我也不知這種時期會維持多久,只知這種時期一旦結束,進入高通脹或高通縮,將會很大鑊。你當然可以在這時期繼續取笑金甲投資沒有眼光,但我已說得很清楚,我們不是追求最高回報,況且以小弟本人情況,已擁有三個已供斷的物業,小弟的策略是不會將自己處於任何高風險下,上了岸,何必還要去投資市場玩浪?明不明白!

金甲都是比較有經濟基礎的!像Lisa姐,也有不少物業在手。餘錢用來投資,最重要安全輕鬆。所以我們很少會用很多錢去追逐高回報。你喜歡的當然可以繼續買物業,祝君好運,但願一直處於此種低通時代。只是追求高回報也不過為了住好一點,食好一點,我就不信你想像巴菲特那樣,將賺到的通通捐出去。我們的目標已達,可以住得不錯,吃得不錯,當然是追求安全!

林祖 提到...

其實物業上升,小弟也有受惠。但物業只是位我資產一部份,我不將所有雞蛋放在同一籃子,而走去買黄金,其實有甚麼好比較?金甲一般經濟基礎都不錯,可同時買很多東西,其實沒有甚麼問題,也沒有甚麼好比較!遲些有餘錢,我也可能買中國國家債券。

林祖 提到...

PS:相同留言,不必留言三次!其他兩次因為重復,已刪除!

匿名 提到...

你自己買三層物業,唱好黃金叫人買金?!

林祖 提到...

YES

因為我與家人分開三個單位住,全為自住,不含投資成份!

林祖 提到...

祖母、爸媽住一單位
兒女+工人+姐妹住一單位
小弟與內子又住一單位

各有照應又可以各有空間。

colm lam 提到...

我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。

Lisa 提到...

世上無 sure win, 也無不勞而獲, 唔經分析亂投資後果自負, 到時輸錢唔好怨任何人 !

林祖 提到...

我要提一提這裡的一位網友,那位最近把三成資產買實金的,按上面內容,網主未必是把总資產的六成買金,資產配置要好小心,幾年後唔好怨人。

-------------------------------------
我以前有提過,總資產不計及物業,因為不是三個單位都有我的名,有些是聯名。所以很難計算。

colm lam 提到...

好多人唔喺咁清晰,如果唔喺就唔會咁多誤會。

林祖 提到...

所以記得要經常追看小弟文章
我也不可能逐個問:你有沒有看我所有留言及文章

colm lam 提到...

算啦!仲喺多啲講吓邊度買金好了。

匿名 提到...

而家再計計數!

就用返你用1971年以10萬港幣買入一個美孚新村600呎單位,直至今天,以最近美孚新村每呎$12000計,即是600x12000,單位經過40年後,約值$7200000元。

又1971年的金價約每安士38美元,當年港元對美元匯價是1對5.6,即是每安士213元港幣。10萬元可買469安士黃金。以中國銀行金價計,每安士實金是$9888,即是經過40年,469安士x9888,變成$4637472港元,未計46年租金收入,樓價已大勝冇息收的黃金。

林祖 提到...

但咁都唔代表我要買樓。

1971年有經濟能力買美孚,當你30歲,46年已經76歲。仲有有幾多精力去享受獲利帶來既財富。好多野都做唔到。

1971年買金,醒目既一早喺1980年放,獲利23倍。小弟大約於2004年開始買金,至今約13年,不打算持有46年那麼長,最多比多十年八載就會放金享受人生,而買樓卻要等足46年先至有你講既收益,所等時間實在太長,到時小弟應該不在人世,升幾多對我都沒有意義。

匿名 提到...

係你自己用1971年樓價同金價同2011年比較,我用返你既比較,你又話40幾年太長,咩都你自己講哂啦!係咪呀!咁用近10年2007到2017計好唔好?

林祖 提到...

唔好!
原因,因為買樓的供款年期很少十年
多數25年,未供完,尚欠人錢,就當成自已資產計算。
咁不如我又用以高槓桿期金計算,好唔好。

你的物業有槓桿,我的實金就不准用槓桿,如此比較,不公平!
要比就大家都不用槓桿!

林祖 提到...

就算不用期金
也可以將實金抵押給銀行再借錢

咁又得唔得?