2017年3月14日 星期二

港樓愈升愈有 / 靜待加息刺破






先謝過網友Ronald貢獻的金價與港樓價指數比率圖。對比起2012年無國界兄貢獻的另一幅圖,細節上有少許差別,但基本上一致。自從2012年起金價大跌後,港樓對金價貶值之勢一下子扭轉了過來,然後由2015年底高位waterfall,現在處於大反彈之中,原因是2015年底加息後,金價也從谷底反彈,拉近了兩者比率。

從Ronald的圖見,以金價計算,港樓剛剛於一年多前經歷了馬田所說的Spike High,即是大跌前,通常會出現的技術性俯衝,而今之反彈,技術上只是死貓跳,說明未來日子,要麼港樓跌,要麼金價升。

再看看另兩幅圖,一幅可見QE後多貨幣供應劇增下,大部份美元都泊在銀行體系內,對下面的貨幣流速沒有太大影響,這亦解釋了為何QE了那麼多錢,通脹卻仍然很低,沒有出現部份金甲蟲一直「嚮往」的通脹。

那些錢除了泊在銀行,有相當部份則跟隨聯儲局買債計劃,投入了國債市場。以低息問聯儲局拆入資金,再購買國債。故此從最下一幅圖可見,商業銀行持有的美債於QE後也進入技術性俯衝

低息環境+買債計劃,成就了美債上升。港元與美元掛勾,息口一致,低息環境同樣會增加香港貨幣供應。只是,停泊處卻不同,美元去了美債,港元則流入物業市場。兩者其實都是債務,債務價量齊升,關鍵在息口。結論是,若要價量齊跌,關鍵也是息口。小弟不敢斷港樓一定會大跌,因為影響物業價格因素還有其他,例如政府政策。不過,看看美國息口走勢,及從金價物業比率看到的技術走勢,若是投資用途,小弟不會於此時入市。

4 則留言:

狄克 提到...

樓市同債市分別係量同出路。債市冇得用亦冇得「守」, 到期無論升跌都要平倉。認同樓市價格因素還有其他, 但香港地樓市就最基本係要考慮埋就業敫據, 港樓尼幾年俾港人「鬧住升」係因為份糧頂得順, 而且梁特首扭曲樓市政策中, 只淨具有實力既人及防守力相當高既人,汰走一班「猛猛緊」既人, 到跌市不會人踏人的羊群心態地「出市」。正如上次「沙士2.0」一樣, 市埸反應泠靜便可見一班。

Ronald Fung 提到...

謝JOE兄分析,小弟是年輕未置業者,樓市越等越升,煩惱也.

匿名 提到...

我很多朋友也面對相同問責。
如果未有物業的, 生活需要, 他們要買, 我從不阻止。因為人生時間有限。難道一路升上去都一路不買嗎?財富總要用於生活上。
所以我上面特別註明是「投資用途」。

Joe from mobile

跌打佬 提到...

謝謝joe 兄, 一圖勝萬言

有興趣的是比較現在和97年港樓大跌, 在{樓/金}比較圖中現在的風險是高出了很多