2011年9月16日 星期五

(二)金太貴﹖不如說樓太貴吧

在香港﹐人人都唱著﹕對抗通脹﹐買磚頭好過放錢在銀行。以上只說對了一半。在零利息之下﹐存錢入銀行當然等於被銀行剝光豬。但房地產是否真的能抗通脹則有疑問。表面上看見樓價跟著通脹上升﹐似乎證明樓的確可以戰勝通脹。但需要長勢分析樓價與通脹的微妙關係。

從會計的角度去看,樓房是一種貶值,和受損耗的資產(depreciating asset)。它本身是不能增值的。樓房需要經常維修和保養﹐才能保持其價值。樓房所佔的那幅地有可能增值,但在香港,地是永遠屬於政府的,你只是擁有長期用的權益。雖然樓房可以作為自住,省了租金,但是要首先減去機會成本 (opportunity cost)。所以買樓的最大誘因就是希望通脹把樓價推高從而得利。

以一般人的平均入息來算﹐今天樓價實在非常高。一般人若不是銀行願意低息貸款﹐單靠薪酬收入﹐絕對無條件買樓的。還要銀行肯貸款達樓價的七八﹐甚至九成﹐才能置業。因此各人透過銀行信貸買了樓﹐就必須日日夜夜求神拜佛﹐祈望通脹加劇﹐使他們的物業快速升值﹐使欠了銀行的錢透過通脹一筆勾銷。

我們稍停下來想一想﹐就可見以上的邏輯大有問題。雖然買了樓﹐我們還需靠每個月打工賺錢來為生。但根據我們的通脹願望﹐我們的入息會不斷被通脹蠶食。大家都知道加薪幅度遠不及通脹。那麼不是自己找了自己老親﹖有無人這麼傻的﹖但事實上﹐一般香港市民就是這麼精神分裂的﹗

再說﹐當今的全球財經危機﹐在於過去幾十年發債太多﹐已變成泡沫。國家的債﹐地方政府的債﹐城鎮的債﹐企業的債﹐消費者的債﹐以及銀行的呆滯債務﹐都已到了沒有可能償還的地步了。眾人皆知﹐房地產是因水(借貸)脹而船(樓價)高的。為免水退而船擱淺﹐各國政府就只好拼命灌水﹐希望通脹能把全部的債一筆勾銷。但通脹是請來容易﹐趕走難。助長通脹會引來超級通脹。這個大殺傷力的武器(weapon of mass destruction) 將會是見者則殺的狂暴之物。

有人反駁﹐買金又不是希望金價因通脹上升﹐從而獲利嗎﹖我不同意這個說法。買金的出發點是保值﹐不是博升值。只有以高槓桿形式炒琵琶膏 (paper gold) 的投機者﹐才希望金價大上大落。買金作為儲蓄的人﹐對金價大上大落應該是無動於終的﹐亦不需要祈求通脹來推高金價。沒有通脹的話﹐金會保持它的購買力。有小通脹﹐金價會輕微上升。通脹加劇﹐金價會急升。到了不可收拾的超級通脹時 (hyper-inflation)﹐金便是無價﹐有錢也買不到﹗但無論如何﹐金的購買力沒有變的﹐只是銀紙的購買力不振而已﹗這個事實和道理很簡單﹐但一般人卻被貪念蒙蔽著﹐炒上炒落﹐追來追去﹐最終亦只得個桔。

1949年﹐共產黨大軍即將殺入廣州之際﹐先父及時找到買家﹐把祖宗留下的居所以賤價賣掉﹐換來四十兩金﹐和他兄長各分到二十兩﹐得以逃往他方重新建立家園。若是換了幾百兩銀﹐行動就肯定不太方便了。可謂黃金救了他一命﹐因為存在銀行的積蓄早已成了廢物﹗

1975年,越南人想逃亡海外就需要每人繳15兩金。一家三口就是45兩了﹗大家可明白黃金何謂“最後的貨幣”(currency of last resort)。

香港人長期活在英國人所賜的穩定和法治的環境下﹐失去了危機意識和傳統智慧﹐正如長期活在籠裡的動物一樣﹐喪失了生存的本能 (survival instinct)。長期活在福利制度之下的西方和北美人民也是如此。大家都習慣了過份依賴和誤信政府。反之﹐曾活在長期戰亂的越南人﹐或活在所謂落後社會的印度人﹐還保存了危機意識和傳統智慧﹐懂得買金的重要性。

Fateandthefuture

69 則留言:

Lisa 提到...

文章偏極段了一些, 雖然依家才去買樓有下跌的風險, 但以前買落來的樓持有自住或出租都有好處 !
唔可以要全部投資都可以賺到盡, 也唔可以叫人全身家都是金銀 !

【明報專訊】陸東:
在香港生活、工作,就是認同香港的前景,如此若有能力而不擁有自住物業,其實是「沽空」行為,非常危險!

Lisa 提到...

還有在文革時代, 我老公家無咗黃金, 因為用咗來救人, 但祖屋在開放後還是可以收返, 而呢間祖屋為老公幾兄弟賺返唔少人民幣 !

Gordon 提到...

Fate兄,
閣下真是才高九斗呀,短短一篇文章就把金和樓之间的关键寫出腸來了。

Lisa 提到...

試想, 全香港人都沽出其他資產湧去買實金會是乜景觀 ? 到時我真係會沽出實金啦 !

Generation Next 提到...

視其所以, 觀其所由, 察其所安, 人焉廋哉?

Fate兄今次想帶大家行大一點彎路吧, 終點應該跟上回差不多。

匿名 提到...

Lisa護法係度取巧
買樓有下跌風險,買金就沒有。
Yeah,黃金又勝一仗

匿名 提到...

Lisa護法係度取巧
買樓有下跌風險,買金就沒有。
Yeah,黃金又勝一仗

This is bug's logic :O

匿名 提到...

嘩!嗌一嗌之後,三大護法立即出現
仲乖過我屋企d狗
作為畜牲,對得起你地高堂有餘^_^

匿名 提到...

今日入左KAR1 OZ , 同場一對中年夫婦想買1個1OZ MAPLE, 無貨.其他1OZ無貨..只有1/4 OZ MAPLE..最後掃走4個.報局完畢

匿名 提到...

恒生指數以1964年7月31日為基數日,基數點100點,並選出30間上市公司股票為成分股,僅供恒生銀行內部參閱,直至1969年11月24日才正式向外發報,開始點數是150點。

1964年金本位時代,黃金35USD

今日,恆指約20000點,升約200倍
黃金約1800USD,升約52倍

結論:恆指大勝近4倍

絕望真相

Lisa 提到...

咁你今年在股市賺幾多 ?
金價今年就已升25% !

匿名 提到...

教主同末日撚有何回應?

匿名 提到...

Wow, bug's logic again*_*

Compare gold with real estate from 197x till now

Compare gold with HSI WITHIN THIS YEAR ONLY.

Bug standard is better than gold standard:)

Lisa 提到...

我手上持有二十年的物業已升值三倍, 而手上由2006年至2009年儲起的實金已升值一倍 !
你想點樣比較 ?
股票150點和金價35美元時, 我都還在讀書又何來資金去投資 ?

匿名 提到...

Yes, bug's logic is basic theoryXDDD

匿名 提到...

Wow! what Lisa cannot do, you guys cannot do also.
Very good bug's logic XDDD

kidthief 提到...

RE: 絕望真相

1) 黃金 1964-1971都係$35usd,有7年無得升(人為)公平啲恆指都要7年無得升(人為自己計)
2) 恆指 年年有息派冇計到...計左應該高好多
2) 黃金=保值 價格變動 價值不變(自由市場)

Lisa 提到...

今年買股票肯定無乜錢賺, 所以笑哈哈都無用 !

Lisa 提到...

唔通你老過我, 可以在股市150點時買到股票 ?

匿名 提到...

恆指150點的時候,還沒有#2800出現

匿名 提到...

唔通你老過我, 可以在股市150點時買到股票 ?

Good! Shut up if you do not have gold!

Shut up if you do not have money!

Shut up if you are not Lisa!

匿名 提到...

金幣冇貨,金條又得一條. 金價原來係紙金價only.

匿名 提到...

rubbish,totally rubbish,垃圾文章.

Cefull 提到...

股票市場呢個遊戲, 尤其是香港的股市, 說穿了其實玩緊一種遊戲規則: insider information.
有的話基本上係百戰百勝, 無的話肯定你係比人玩的羊羔. 果D 乜乜物物指數橫看豎看都像天仙局, 唔比d 甜頭你點哄你輸身家? 一大幫散戶苦於貪嗔癡三毒無法自拔, 天天妄想刀仔鋸大樹一朝發達, 以為自己識少少FA/TA 就係股神, 其實你只係一隻待宰的羔羊. 任何玩家沒有 insider information 的都是待宰的羔羊.
點解小弟投資金銀? 不單只因為金銀係對抗紙幣濫發的最佳方法, 更因為金銀是insider information都無法操縱的. 不需 insider information 都知道金銀無法濫發, 不用insider information都知道金銀才是最終的貨幣. 只要買的是實金實銀, 銀行家如何操弄都奈你唔何. 「拿實金來」其實就是銀行家最害怕見到的事.

Lisa 提到...

發爛渣 @_@
No no this is not good, arguing is not good for you !
Don't waste your time, go to earn money la !!

Lisa 提到...

金價跌, 但無實貨賣, so ?
所以唔好怨自己買貴貨, 實貨只會愈來愈貴 !

BSN 提到...

今日去 kitco 同利昌, 兩面都有入貨,
銀利昌比較平D,
服務態度就 kitco 好好多!

1:30pm-2:50pm
Gold: 1768.2
Silver: 39.62

Lisa 提到...

所以呢, 金銀甲會把握機會出去買平貨 !

Yan 提到...

利昌銀- ugly and no coins

匿名 提到...

共產黨大軍即將殺入廣州,越南人想逃亡,美國有無呢d,但是美國有政府1933年羅斯福總統簽署頒佈,禁止民眾私藏黃金.

Lisa 提到...

現代中國叫人民買實金實銀, 藏富於民間 !

BSN 提到...

利昌銀- ugly and no coins


可能係錦,所以平D

匿名 提到...

人地講以前買金到現在回報高d,定以前買樓到現在回報高d,你篇文章9唔搭8.

匿名 提到...

Lisa姐唔洗教“叻”佢地啦! 唔好講1964年啦,只係講+幾二+年前 電腦仲行386年代 股票當時唔學現在有銀行用網上交易方便,阿豬阿狗買賣. 當年你有一大舊錢想買某隻股票(升硬既)但你去証券行買都未必受你玩。 點解?當年D証券行就係禁串,唔識你,又唔係friend或親戚介紹。(我知係因我阿爺開証券行所以知道當時唔會亂俾人侵埋玩)。
所以唔好講N年前HSI幾多幾多,現在又升幾多幾多倍! 都唔知道當年遊戲條rule就黎同人講數據!
你要賺大錢?你不如話當年開証券行啦!但係比你當年有一大舊錢都開唔到啊!

keith 提到...

如做純銀甲,會否有問題

Joe 提到...

佢地連恆指點計算都未知?求其係維基copy一段野就如獲致寶,其實勤力小小,肯係網上search下資料,一個中學生都可以知道當中又咩問題!大家想唔想知個恆計法咁多年有咩問題?唔好理佢地當年入唔入到市買股,就當入到,要食盡200倍升幅又得唔得?
我真係希望有人勤力少少做功課!

Joe 提到...

嘩!嗌一嗌之後,三大護法立即出現
仲乖過我屋企d狗
作為畜牲,對得起你地高堂有餘^_^
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討論就討論,出口傷人最無品!

所以我不斷讚見習平衡兄就係咁解!

Cefull 提到...

keith兄,
小弟係99%成色的銀甲蟲,白銀持有量比黃金多很多(以重量計). 並不認為投資方向不妥, 唯白銀太佔空間, 是個令人頭痛的問題.

匿名 提到...

JOE兄唔好理e類人啦!佢地連最Basic 既 恆指成份股有邊隻係度,幾時要換,換幾多都未必知啊! 拿330好大機會就快俾踢走啦佢地都未必知!
HSI 既代性都唔知!就學人亂切d數據!

如果168果邊d高人見到有依類人講d廢野係個FORUM,什麼1964年HSI到依家升幾多, D金又升幾多.. 佢地會點HAHA!

kidthief 提到...

RE: Joe

恆指計法當中又咩問題? 成份???

Joe 提到...

佢地幾位老人家會爆粗!

當年恆生指數反映的是三十隻成份股,而家仍然留低的只有六七隻,有d仲清盤收場,如會德豐船務。金同樓都仲有得爭論下,同恆指比,完全大獲全勝!

Joe 提到...

Kidthief兄叫到,今晚就寫一篇講解下!等等!

Lisa 提到...

就算買中唔破產的, 可以留到今時今日, 年年有紅股送, 又有幾多人可以做到 ?

Xperialau 提到...

恆生指數成份股每過一段時間後就要重新調整或不調整。通常將D 表現極差的公司除名,再換入另一間前景好的公司入去,這樣能帶動指數向上,而不會被表現差的公司拉低總體指數的表現。所以拉長黎睇,指數是向上升。
以上只系個人見解。有問題更正或補充。

e.g:
友邦保險與恆安國際晉身恆生指數,而富士康遭除名- 2011年6月7日生效

匿名 提到...

謝Xperialau 你真好人,教埋佢地。 其實算啦!有d知識係要自已發掘出來。香港就係有一批人就喜歡飯來張口。。想一朝發達。認為自已論點一定對。 不會反思。。唉

匿名 提到...

恆指係升呀,但係你買左 8 同330 呢啲,都一樣可以輸身家。

路人

匿名 提到...

佢地只會聽TBB報導HSI收幾多..連成交額有幾多都唔知KA...你話點教AR....先做下CD-ROM先,再虛心請教好過啦。。。

匿名 提到...

小弟係99%成色的銀甲蟲,白銀持有量比黃金多很多(以重量計). 並不認為投資方向不妥, 唯白銀太佔空間, 是個令人頭痛的問題.

君不見當銀價接近50(係接近)就立即被交易所出矛招同大沽家聯手噤落黎?白銀市場太細,技術上完全有可能被大戶買起。所以,白銀市場投機性極重。若君堅持投資,也宜金銀各半分散風險。

見習平衡者

匿名 提到...

認為自已論點一定對。 不會反思。。唉

Are you talking about gold bugs here XDDD

匿名 提到...

今日去'上商'入左1丙金,大約usd$177x好像貴左小小,不過知道老美同歐洲死硬,同股票比,我會睡得安心d.

匿名 提到...

“今日,恆指約20000點,升約200倍
黃金約1800USD,升約52倍
結論:恆指大勝近4倍”
絕望真相
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絕望真相兄你意思係由1964年開始把一舊錢不斷無間地買幾張恆指大期滾滾滾。。。到2000年?
還是把一舊錢分散買HSI成份股ar?每隻都買? 個隻股破產被踢出HSI成份股.唔計數再買過..無間斷做直到2000年?

Gordon 提到...

Cefull兄,

見習兄提議你買多d黃金,直到與你所持白銀的一半重量喎,咁咪無得貪,哈哈。

不如你講多少少現貨白銀倉的現況啦。

匿名 提到...

恆生指數成份股每過一段時間後就要重新調整或不調整。通常將D 表現極差的公司除名,再換入另一間前景好的公司入去,這樣能帶動指數向上,而不會被表現差的公司拉低總體指數的表現。所以拉長黎睇,指數是向上升。

on99,恆指最大比重係邊幾隻呀,果幾隻又會唔會踢走呀?
你俾你公司踢走都未輪到人地啦,讀下書先再9up啦!

匿名 提到...

見習兄提議你買多d黃金,直到與你所持白銀的一半重量喎,咁咪無得貪,哈哈。

不如你講多少少現貨白銀倉的現況啦。

請看清楚,愚者意思係若君"堅持投資"的話,也應金銀各半(價值,非重量)不是說增持黃金,反是減持白銀,沽銀入金。

見習平衡者

匿名 提到...

咁咪無得貪

Gordon護法一定冇睇基本理論,金銀甲核心精神係保值,唔係貪:o)

Gordon 提到...

所以,白銀市場投機性極重。若君堅持投資,也宜金銀各半分散風險。
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我當然知道...我的重點是下一句呀!
"不如你講多少少現貨白銀倉的現況啦"。

Cefull兄重點持有白銀當然完全明白你的建議,你想想,只論在香港可購買到實物白銀的店鋪比黃金更少,白銀是更難買到手的呀,如果沒有了解清楚,為何Cefull還要幹更麻煩的事,更高風險的事,持有99%白銀呢?

Gordon 提到...

在香港,你可以到N咁多間周先生買金粒(雖然比較少貨),又可以上商買金粒、金條。白銀呢?
不外乎K記、利昌、假外國人金銀販賣店、加上呢排有貨的中銀長城。全部在中/上環而已。

Cefull 提到...

見習平衡者兄,
小弟買銀久矣, 最早一批銀幣是去加拿大時買的, 當時係買金幣送銀幣 (唔知有幾多甲蟲知道有段咁既美好時光).
本來持銀量無咁多, 但係5月頭拉登一死銀價就被大幅推低, 小弟見係好機會就出去掃貨, 買左超過1000oz直至儲存空間用盡為止, 當時買入價係 usd35~36/oz.

Cefull 提到...

說來慚愧, 持有這麼多白銀的原因其實是一時沖動. 但係並不感到後悔. 連家人都取笑我的瘋狂舉動, 說這回真的「金銀滿屋」了...

匿名 提到...

最近民企及內銀內險股的頽勢, 令我反思國內的經濟情況及手上股票的價值.本來手持一定數量的人民幣, 但漸漸對人民幣都失去信心.想到買入實金實銀(有晚睇bloomberg, 有個嘉賓都話資產上一定要有一部份係實金, 佢仲話奇怪點解bloomberg啲staff咁叻, 但係無人hold實金), 跟住上網search資料, 係lisa姐個blog度睇到好多有用資料, 再嚟埋joe哥度睇, 獲益良多.

我想請教一下, 買實金大家都知道去金舖, 但係銀飾物好多地方都有, 通常話925, 但係點肯定佢o既含銀量呢? 定係儲銀時, 呢啲銀飾唔計呢? 謝謝﹗

Lisa 提到...

http://investtalk-lisa.blogspot.com/2011/07/blog-post_3775.html

匿名 提到...

謝謝lisa姐的回覆.
講開又講, 做隻金甲唔難, 因為傳統中國人都鍾意儲啲金, 無論金粒好, 金飾好, 點都要有啲金.但係, 想做隻銀甲就真係好難, 一開口同屋企人講, 就連聲反對, 有啲擔心成色不足俾人呃, 有啲叫我買銀幣當心頭好儲下ok, 買銀條就無謂, 放係邊呀? 不過我唔理啦, 唔係諗住會靠佢地"賺大錢", 而係擔心真係將來十年八年後有一日, 認金銀唔認紙幣, 到時連買糧都無"金銀"呀.

Wong Wai Leong 提到...

根本成個社會都有問題,將樓房作為「住」的特質蓋住,只突顯出「投資」的特質。如果一件事有利可討,必然吸引其他人追尋這個「利」,當資金,人力,資源,時間有限情況下,大量人都奔向這個「利」,那麼社會上其他地方所分得的分額就少了。我們應當考慮這個「利」是否對社會貢獻最大?例如樓房?本人就十分羨慕德國人的實務,他們極之不希望自己人民做「房奴」,亦明白政府應該滿足人民「住」的需求,而不是「買樓」的需求。他們希望將人民的時間,資金,資源,時間都投入在實業上,提供服務與貨品,將人的潛能啟發出來,而不是走往「只有小數人」受利的行業。可惜的是,香港是英國的殖民地,當然盡吸英國人這種「賣田賣地」的敗家仔管治方式,只有德國人才深深明白到,一個地方的樓房穩定長遠對經濟發展最為有利,以免吸引到「資源」往死亡的盡頭走。更為可惜的是,大陸都竟然走「英國,美國,香港」的舊路。這裡還引伸了一個政治問題,就是逢民主國家,人民的稅率都不低。背後就是我交了稅,政府的行為豈能不受人民監測?有權利就有義務!但在香港,美其名稅率最低,但是,香港的間接稅是最高,往往只有居住公屋的人民才是交最少稅,一旦你買了樓,你已經交了昂貴的地租。這和直接稅有什麼分別?直接稅就是我切切實實,說得出我交了多少稅,但間接稅則說不了出來。因此,人民在爭取民主,要監測自己政府時,牙力就細很多,你不能說我交了那麼多稅,為什麼不能好好監測政府,為什麼不能自己選出一個領袖來帶領袖?都只因你交的間接稅雖然全球最高,可惜的是,已經被人閹割。

Ken 提到...

Joe 兄既Blog 真係好旺,一日就已經咁多回覆。 ^^"

不過觀乎大部份既回覆,真係好有高X forum 五毛蟷既感覺,
提出論點而無證據,當被人反擊時就避重就輕,甚至人身攻擊黎混淆視聽!

此篇文章雖然稍有偏激,不過中間既信息亦是帶出買實金既重要性。正如Lisa姐所講,最緊要知道自己做緊乜,要有獨立思考能力,唔係讀咁多年書真係白廢晒。

Gordon兄,
Nice to meet you too!

我好鍾意睇你既reply,因為好多時你所講所問既,正正係小弟心中既疑惑!

kidthief 提到...

joe兄唔好玩小弟, 小玩唔起@@

Helmutt 提到...

其實樓價升是吸血蟲 另到普通人失去購買力和削減工資,看看德國只有四十幾%的人有樓,而有很多中小企也在本土 形成一個不會因租金上升而另中小企倒閉

Xperialau 提到...

RE: on99,恆指最大比重係邊幾隻呀,果幾隻又會唔會踢走呀?
你俾你公司踢走都未輪到人地啦,讀下書先再9up啦!
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甘你系咪買齊左60年代初恆指成份股?收益如何?我建議你開個Blog來證明自己的論點。唔系寫一行字就以為自己永遠是正確。同埋你應該去問下恆指公司點解當初要加“富士康”,今年又將巨除名。你有兩個耳仔,表代你要多聆聽。唔系系度on9咬人。

依家沒人可以系公司踢走我,你明唔明,“公仔”?如果你仲系唔明,就真系被抄個個!

Wong Wai Leong 提到...

德國42%人有自住,58%租樓,其中年輕人租樓達77%。

JS 提到...

hi joe,
hang seng有賣南非金幣..價錢比其他1安士的平..
請問買唔買得過.?